Nhà nước nên đứng ra đền bù những dự án lớn

Trước hết, về vấn đề giá đất, dù TP.HCM có khung giá đất mới nhưng thực tế, giá đất đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB) được tính theo Nghị định 69/2008/NĐ-CP. Do đó, trong Luật Đất đai nên quy định tỷ lệ chênh lệch giá đất theo tỷ lệ từ 10 - 20% so với khung giá quy định.

Trên cơ sở này, các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và người dân có cơ sở để thương lượng mức giá đền bù. Hiện nay, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, Nhà nước sẽ tự đứng ra đền bù cho một dự án lớn, sau đó làm hạ tầng tổng thể và phân lại cho doanh nghiệp theo hình thức đấu giá là điều tốt, nhưng điều này liệu có mang tính khả thi?

Khi Nhà nước giữ vai trò GPMB, việc thi hành sẽ thông qua một ban hoặc một tổng công ty, như vậy, vốn và cơ chế sẽ giải quyết ra sao? Chẳng hạn, có Công ty Phát triển Quỹ đất TP.HCM nhưng 7 - 8 năm nay vẫn chưa đền bù được dự án nào.

Hay như trường hợp của Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn, cách đây ba năm từng tuyên bố sẽ xây 3.000 căn nhà xã hội cho người có thu nhập thấp, nhưng đến nay đã có căn nào?

Trong khi đó, nếu để doanh nghiệp tự thương lượng thì người dân trong vùng dự án lại kê giá quá cao. Như trường hợp dự án khu dân cư Tham Lương (quận 12) của chúng tôi (phần nhà phố biệt thự), giá bán chưa đến 20 triệu đồng/m2 nhưng người dân lại đòi bồi thường 14 - 15 triệu đồng/m2.

Đó là chưa nói đến chi phí đầu tư hạ tầng và thực tế thì doanh nghiệp chỉ kinh doanh được 20 - 30% diện tích khu đất. Do đó, tùy theo vị trí, việc áp dụng mức chênh lệch từ 10 - 20% trên khung giá đất là hợp lý.

Theo tôi, việc GPMB có thể phân loại như sau: đối với những dự án nhỏ nên để DN tự bồi thường, còn với những dự án lớn từ 30 - 50ha trở lên thì Nhà nước đảm nhận vai trò này. Về lý thuyết, phương án này nghe rất khả thi nhưng thực tế việc quản lý, giám sát về con người, tài chính... của các DN nhà nước còn nhiều lỗ hỏng.

Ở đây, bài toán về giá thành sản phẩm, điển hình là căn hộ lại được đặt ra. Nếu công ty hạ tầng, trực thuộc quyền quản lý của các cơ quan quản lý địa phương, hoạt động không có hiệu quả (khâu giám sát quá trình thi công, quản lý vật liệu và tiến độ... xảy ra tiêu cực) thì giá căn hộ chắc chắn sẽ cao vì giá thành căn hộ là tổng của giá thành hạ tầng và giá thành xây dựng.

Một khi chi phí đầu tư ban đầu cao thì giá phân bổ lại cho DN sẽ không thấp và dĩ nhiên, chỉ có người tiêu dùng cuối cùng là chịu thiệt. Vấn đề này cũng đã thể hiện qua hạng mục nhà ở xã hội do DN nhà nước xây dựng, với những ưu đãi về thuế, lãi suất..., nhưng giá thành mỗi m2 căn hộ lại cao hơn doanh nghiệp tư nhân đầu tư, xây dựng.

Vì vậy, để khai thác các dự án nhà ở có quy mô lớn một cách hiệu quả, Nhà nước cần phải chuẩn bị tốt về nhân lực, vốn, nhằm hạn chế những tiêu cực dẫn đến thất thoát cũng như tình trạng dự án chây ì nhiều năm.