Nhà đầu tư Dự án Khu đô thị Xuân Phương: Tiến thoái lưỡng nan

Điệp khúc cũ ở nhiều dự án bất động sản thời kỳ giảm giá vừa lặp lại tại Dự án Khu đô thị Xuân Phương khi khách mua nhà nhận được “trát” đóng tiền của chủ đầu tư (Công ty Đầu tư hạ tầng và đô thị Viglacera) vào Dự án. Hàng chục khách hàng đã làm đơn gửi cơ quan chức năng, cũng như báo chí để tố cáo những sai phạm của chủ đầu tư Dự án, như tự ý thay đổi giá bán (từ 8 triệu đồng/m2 lên 34 triệu đồng/m2), tự ý thay đổi giá xây dựng (từ 3,5 triệu đồng/m2 lên 9,3 triệu đồng/m2), không thông báo đến khách hàng chi tiết chủng loại vật tư xây dựng…, khiến giá nhà liền kề tại đây bị đẩy từ mức hơn 1,5 tỷ đồng/căn lên 4-5 tỷ đồng/căn. Câu chuyện tương tự cũng xảy ra ở hàng loạt dự án kinh doanh bất động sản khác trong thời điểm thị trường khó khăn, nhà đầu tư thứ cấp không bán được hàng, thanh khoản trì trệ.

Vụ “lình xình” tại Dự án Khu đô thị Xuân Phương bắt đầu từ ngày 8/10/2011 khi Công ty Đầu tư hạ tầng và đô thị Viglacera có Công văn 207/CTHTĐT-TCTM về việc thanh lý sổ tiết kiệm và ký hợp đồng vay tài sản gửi các đơn vị thành viên và khách hàng đăng ký mua nhà ở tại Dự án. Trước đó, ngày 14/9/2011, Công ty Đầu tư hạ tầng và đô thị Viglacera đã có Văn bản 154/CT-TCTM gửi cán bộ, nhân viên trong Tổng công ty và các khách hàng đã cho Tổng công ty vay vốn đầu tư theo hình thức sổ tiết kiệm đến trụ sở làm việc để thanh lý sổ tiết kiệm và ký hợp đồng vay tài sản kể từ ngày 15/9/2011.

Ông Trần Ngọc Anh, Giám đốc Công ty Đầu tư hạ tầng và đô thị Viglacera cho biết, đến thời điểm này, một số khách hàng vẫn không đến thanh lý sổ tiết kiệm và ký hợp đồng vay tài sản, buộc chủ đầu tư phải thông báo nhắc nhở. Chủ đầu tư Dự án sẽ ngừng ký hợp đồng vay tài sản kể từ ngày 10/11/2011. “Đối với khách hàng đã nộp tiền huy động, nhưng không có nhu cầu chuyển sang ký hợp đồng vay tài sản, chủ đầu tư sẽ chi trả toàn bộ tiền gốc đã vay và lãi suất cam kết theo hợp đồng với khách hàng”, ông Trần Ngọc Anh cho biết.

Ngọn nguồn xảy ra tranh chấp bắt đầu từ khi Tổng giám đốc Tổng công ty Viglacera, khi đó là ông Nguyễn Trần Nam (hiện là Thứ trưởng Bộ Xây dựng) có Công văn 125/TCT-TCKT gửi các đơn vị thành viên Tổng công ty Viglacera thông báo việc UBND TP. Hà Nội đồng ý cho Tổng công ty chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Nhà máy Gạch Từ Liêm trên địa bàn xã Xuân Phương (huyện Từ Liêm) và khu đất thuộc Công ty cổ phần Cơ khí và Xây dựng Viglacera tại xã Đại Mỗ (huyện Từ Liêm) sang xây dựng nhà ở để bán (Công văn đề ngày 8/2/2007).

Trong đó, Công văn nêu rõ quy mô và giá bán nhà ở tại Dự án là loại hình nhà liền kề, diện tích bình quân 91,4 m2 đất, chiều cao trung bình 3-4 tầng, đơn giá chuyển nhượng đất khoảng 8 triệu đồng/m2 (diện tích đất kinh doanh); đơn giá hoàn thiện 3,5 triệu đồng/m2; bình quân khoảng 1,515 tỷ đồng/căn (bao gồm cả đất và xây dựng nhà hoàn thiện). Để tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ, công nhân viên các đơn vị trong Tổng công ty có nhu cầu mua nhà ở thuộc 2 dự án nói trên, Tổng công ty sẽ huy động vốn tối đa 20% giá trị một căn nhà (khoảng 330 triệu đồng) với thời gian 6 tháng, lãi suất 0,8%/tháng. Những người đăng ký mua căn hộ có vốn góp huy động như trên sẽ được ưu tiên chọn vị trí lô đất phù hợp. Cán bộ, công nhân viên các đơn vị đăng ký mua và nộp tiền huy động vốn với phòng Tài chính Kế toán Tổng công ty trước ngày 13/2/2007.

Ngay sau đó, rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã mua lại các hợp đồng góp vốn của cán bộ, nhân viên Tổng công ty Viglacera với hy vọng kiếm chênh lệch khi Dự án được thực hiện.

“Ôm hàng, mắc cạn”

Sau khi Tổng giám đốc Tổng công ty Viglacera (ông Nguyễn Trần Nam) có công văn gửi các đơn vị thành viên và tiến hành huy động vốn, Dự án Khu đô thị Xuân Phương đã được lập và giao Công ty Đầu tư hạ tầng và đô thị Viglacera làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, Dự án gần như “bất động” từ năm 2008 đến 2010, do vướng Quy hoạch chung Hà Nội đang trong quá trình lập và chờ phê duyệt.

Trong thời gian này, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã mua lại các hợp đồng góp vốn của cán bộ, nhân viên Viglacera. Đây cũng là khoảng thời gian thị trường đất nền khu vực phía Tây Hà Nội với các dự án như Vân Canh, Kim Chung-Di Trạch, Bắc An Khánh… được đẩy lên cao. Giá đất tăng cao cũng là nguyên nhân chính khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua lại các hợp đồng góp vốn vào Dự án Xuân Phương dù biết giao dịch này không được pháp luật thừa nhận.

Ông Trần Mai Thanh, một nhà đầu tư thứ cấp tại Dự án cho biết, thời điểm năm 2008, ông đã bỏ tiền mua 2 lô đất thuộc dự án này với mức chênh lệch 1 tỷ đồng/lô. Tuy nhiên, với mức giá hiện tại mà chủ đầu tư đưa ra (34-40 triệu đồng/m2), tính ra 1 căn nhà liền kề rộng 80 m2 được chủ đầu tư bán với giá hơn 5 tỷ đồng/căn, cao gấp 3 lần so với hợp đồng góp vốn ban đầu.

“Đề nghị này của chủ đầu tư đã đẩy chúng tôi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Nếu chấp nhận nộp tiền cho chủ đầu tư, thì phá sản. Nếu không đóng tiền, thì số tiền chênh lệch mua suất đầu tư sẽ bị mất”, ông Thanh bức xúc.

Bà Phạm Xuân Hà, một nhà đầu tư thứ cấp khác tại đây cho rằng, việc chủ đầu tư áp giá 40 triệu đồng/m2 như vậy là quá bất hợp lý, nhất là trong thời điểm thị trường bất động sản xuống giá, thanh khoản đóng băng. Thời điểm hiện tại, giá đất tại Dự án Vân Canh được chào bán chỉ 38-40 triệu đồng/m2 (bao gồm cả xây thô và chênh lệch ngoài). “Trong khi nhiều chủ đầu tư dự án đã phải chấp nhận giảm giá hàng chục triệu đồng/m2 mà vẫn không thể bán được hàng, thì Viglacera lại tăng giá bán hàng chục triệu đồng/m2 là hết sức vô lý”, bà Hà phân tích.

Tranh cãi không có hồi kết

Theo tính toán của Viglacera, từ năm 2007 đến 2011, giá vật liệu trên thị trường biến động mạnh (tăng 1,64 lần); giá tiền lương, chi phí nhân công tăng 1,96 lần. Do những yếu tố khách quan nói trên, chủ đầu tư đã quyết định điều chỉnh giá bán trung bình đối với đất có hạ tầng tại Dự án là 34,9 triệu đồng/m2 (đã có VAT). Mức giá trên, theo Viglacera, là không cao hơn so với các dự án xung quanh khu vực, cũng như đất thổ cư trong xã Xuân Phương.

“Do biến động về tình hình tài chính, nên để chia sẻ với khó khăn của cán bộ, nhân viên đã cho Tổng công ty vay tiền, chủ đầu tư sẽ xem xét giãn tiến độ thu tiền xây dựng và sẽ hoàn thiện nhà ở trước cho cán bộ, nhân viên nào có nhu cầu”, ông Thi nói và cho biết, việc khách hàng “tố” chủ đầu tư là sai phạm.

“Quá trình triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh Dự án Khu đô thị Xuân Phương của Viglacera hoàn toàn tuân thủ các quy định của pháp luật, đảm bảo hài hoà quyền lợi cho cán bộ, công nhân viên Tổng công ty có nhu cầu về nhà ở tại Dự án và quyền lợi của doanh nghiệp nhà nước. Hiện đã có 92% khách hàng thanh lý sổ tiết kiệm và tiến hành các bước tiếp theo để đi đến ký hợp đồng mua bán tại dự án nói trên. Với số khách hàng còn lại, Viglacera sẽ mời chính chủ đến làm việc và thanh lý sổ tiết kiệm”, ông Thi cho biết.