Nhà chung cư: Thu và sử dụng quỹ bảo trì như thế nào?

Dự thảo Luật nhà ở vừa được Quốc hội tiếp tục cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa 13. Tại Dự thảo này, các vấn đề liên quan đến việc quản lý, vận hành nhà chung cư là những điều rất quan trọng, bởi nó gắn với quyền lợi của rất nhiều người dân đô thị. Hơn nữa, trong thời gian qua, chính những quy định chưa rõ ràng của Luật cũng như các văn bản dưới luật đã dẫn đến những xung đột của cư dân các tòa nhà chung cư với Chủ đầu tư cũng như các đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư.

Đơn cử như trong vụ tai nạn thang máy khiến một người bảo vệ tử vong tại tòa nhà N5A Trung Hòa, Nhân Chính (Hà Nội), nhiều người dân tại tòa nhà đã đặt câu hỏi: Không biết số kinh phí 2% này đi đâu mà không được đơn vị quản lý nhà mang ra sửa chữa, bảo trì thang máy dẫn đến chết người? Trong khi đó, chính người dân tại tòa nhà này đã phải cùng nhau đóng góp tiền để thuê thợ vào sửa chữa, tuy nhiên khi chưa kịp sửa thì tai nạn đau lòng đã xảy ra.

Ngược lại, theo người dân phản ánh thì đơn vị quản lý tòa nhà cho biết, họ không có trong tay số tiền 2% này cho nên không thể tiếp tục bảo trì thang máy. Vấn đề là người dân vẫn là những người đang phải gánh chịu hậu quả của những tranh cãi này.

Ngoài ra, cũng còn nhiều câu hỏi được đặt ra xung quanh những quy định đối với phần kinh phí này. Đó là: Ai là người thực sự có quyền nắm giữ số tiền 2% này? Và nếu Ban quản trị Nhà chung cư được quản lý số tiền đó thì Ban quản trị sẽ hoạt động theo cơ chế nào?

Trong khi Dự thảo Luật vẫn được lấy ý kiến thì mới đây, Bộ Tài chính đã ra Thông tư quy định về diện tích tầng 1. Theo đó, đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng.

Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ. Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu chung của các đối tượng sinh sống trong toà nhà thì diện tích các tầng hầm được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng nhà.

Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền sử dụng đất cho đối tượng là chủ đầu tư.

Đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê thì thực hiện phân bổ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Thông tư này ngay lập tức được dư luận chú ý và một số ý kiến cho rằng, điều đó có nghĩa là chuyển trách nhiệm trả tiền sử dụng đất từ chủ đầu tư sang khách hàng. Tuy nhiên, cũng ngay sau đó, Bộ Tài chính đã lên tiếng cho rằng, những ý kiến này là không đúng, hiểu sai bản chất của Thông tư.

Trước đó, trao đổi về vấn đề này, đại biểu Quốc hội, TS.Trần Du Lịch cho rằng, trên thế giới, hầu hết chủ đầu tư sở hữu đất vô thời hạn, còn người mua chỉ sở hữu bằng tuổi thọ công trình. Việc bán nhà có thời hạn cũng góp phần giảm giá thành căn nhà.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là một vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất, trong đó có việc thu, sử dụng kinh phí bảo trì - ảnh: Xuân Hưng

Tại Dự thảo mới nhất của Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ 7, kinh phí bảo trì nhà chung cư (quy định tại Điều 108) như sau:

Phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định như sau: Đối với diện tích các căn hộ mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích nhà bán, cho thuê mua. Khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải trả khi nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.

Đối với phần diện tích căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm đưa nhà chung cư vào sử dụng mà không phải là phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Sau khi thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích nhà thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm lập tài khoản để quản lý kinh phí này. Sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập thì chủ đầu tư phải chuyển giao ngay kinh phí bảo trì cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định.

Phần kinh phí bảo trì này chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích quy định và đúng các hạng mục cần phải bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư họp thông qua hàng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.

Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sau khi xây dựng lại.

Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích nhà trước ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành mà chưa thu 2% kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung khi phát sinh công việc bảo trì.

Trong trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích nhà sau ngày Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực thi hành mà chưa thu 2% kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải trích khoản kinh phí này để nộp vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư quản lý.

Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và kinh doanh các dịch vụ khác theo nội dung dự án được duyệt, nếu phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà, gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh dịch vụ, mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà, được quản lý, vận hành độc lập thì chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ, diện tích nhà được thỏa thuận trong hợp đồng về việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần.

Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và phần sở hữu chung của khu căn hộ dùng để ở thì được chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để sử dụng theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều này; đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu dịch vụ thì chủ sở hữu khu dịch vụ được tự quản lý và sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu dịch vụ này.