Nói như lãnh đạo một DN đang bán công trình nhà chung cư thuộc hàng "hiếm" ở trung tâm quận Hoàn Kiếm, sức thanh khoản của mỗi dự án phụ thuộc trước hết vào dòng tiền của nhà đầu tư thứ cấp (thông qua hợp đồng góp vốn, đặt cọc). Sau đó, mới tới lượng giao dịch thành công qua các đợt mở bán công khai.
Tại Hà Nội, nhiều dự án may mắn được vị trí trung tâm trên… bản đồ địa chính đang thỏa sức phát giá. Nhưng người mua/nhà đầu tư cẩn trọng đã biết cách "đọc" được sự thực đằng sau những lời tô vẽ hoành tráng.
Thời gian vừa qua, rất nhiều dự án vận dụng thuật ngữ "ăn theo hạ tầng" để xây dựng phương án giá thành sản phẩm khi công bố, mở bán. Tiệm cận các trục giao thông chính, nằm gần sát những tuyến đường quy hoạch mới mở hoặc đang hoàn thành, thậm chí "view đường sắt trên cao" cũng trở thành "chìa khoá" để môi giới các sàn, phòng kinh doanh của chủ đầu tư khẳng định giá mỗi mét vuông căn hộ chung cư đưa ra là hoàn toàn xứng đáng.
Sao giống nhau đến thế
Đầu năm 2015, FiveStar Kim Giang rầm rập khởi công sau nhiều năm nằm đắp chiếu dưới tên gọi Ciri Đại Kim. Từ quý I tới nay, Đất Xanh Miền Bắc vào vai nhà phân phối độc quyền qua các đợt ra hàng với mức giá xoay quanh khoảng 21-24 triệu đồng/m2 (tim tường). Điểm nhấn, cũng là yếu tố "đáng đồng tiền bát gạo" cho khoản tài chính mà khách hàng bỏ ra, theo người bán hàng, là vị trí trung tâm, tiện ích hạ tầng hoàn hảo của dự án.
Mặt đường Kim Giang (nối từ Khương Đình, Nguyễn Trãi tới Cầu Dậu, Linh Đàm), có hồ điều hòa Hạ Đình sắp hoàn thiện vào cuối năm 2015 (thực tế, từng "nằm yên" trên quy hoạch nhiều năm trước), giao thông thuận tiện nhờ đường Vương Thừa Vũ kéo dài … sắp về đích (đường Vương Thừa Vũ kéo dài tới đường Vành đai 3 (một phần qua ngõ 460 Khương Đình), … đã phần nào giải thích giá bán thị trường của FiveStar Kim Giang đạt ngưỡng trên 25 triệu đồng/m2 thông thủy vào cuối quý II vừa qua.
Mễ Trì Plaza vẫn còn không ít lực cản hạ tầng trước khi trở nên "đáng mua" trong mắt khách hàng mua để ở.
Một dự án khác qua bàn tay bán hàng của Đất Xanh Miền Bắc, là Eco Green ở Nguyễn Xiển, cũng chung cảnh "giá bán chưa tương xứng với mật độ, hạ tầng, vị trí". Bắt đầu từ tháng 6, song song với dự án tại số 2 Kim Giang, nhiều nhân viên kinh doanh của Đất Xanh Miền Bắc đã chào dự án (ngoài vành đai 3) với giá 26 triệu đồng/m2. Bài cũ được soạn lại: vị trí trung tâm, gần sát đường Nguyễn Xiển, hạ tầng "ăn đứt" CT36 Định Công, FiveStar Kim Giang, Vinaconex 2 tòa C Kim Văn Kim Lũ.
"Chỉ có điều, hơi chếch EcoGreen City, dự án của Vinaconex 2,Kim Văn – Kim Lũ đã nên hình hài, tiện ích nội khu không thua kém, giá chỉ quanh 20-21 triệu đồng/m2. Ngược lại, vừa xong móng, quảng cáo hấp dẫn, chủ đầu tư mới thành lập từ ... 2013 (Chủ tịch là lãnh đạo của LienVietPostBank), đơn vị thi công là Vinaconex Xuân Mai (chuyên làm nhà thu nhập thấp), Eco Green City lại được xây dựng đơn giá cao hơn hẳn thì quả là phi lý", ông Huy, một khách hàng tìm hiểu rất kỹ dự án này bình luận.
Xong hạ tầng rồi… tính
Một trong số các dự án vừa bung hàng đúng dịp Trung thu (26-27/9), là Mễ Trì Plaza (499 đường Lương Thế Vinh, khu Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm). Thông tin quảng cáo như sau: Tháp CT1A cao 25 tầng, chung khối đế tòa CT1B (mở bán đợt 1 với giá khởi điểm 20 triệu đồng/m2 hồi cuối tháng 7) nhìn thẳng ra khu vực công viên hồ điều hòa 15ha, Trung tâm hội nghị quốc gia. Với diện tích 56,8m2 – 97m2 (2-3 phòng ngủ), các căn hộ CT1A có mức giá thông thủy dao động từ 26-28 triệu đồng/m2.
Nhằm hỗ trợ người mua, LienVietPost Bank– đối tác chiến lược của dự án- cam kết tài trợ khách mua căn hộ Mễ Trì Plaza với mức lãi suất 7%/năm cho 12 tháng đầu tiên hoặc miễn lãi 3 tháng đầu; không phạt thanh toán trước nợ gốc sau năm đầu tiên; đóng 15% giá trị căn hộ là được ký hợp đồng vay với Ngân hàng.
Tìm hiểu qua nhiều nhà đầu tư thạo "đón đầu" quy hoạch, việc mua một suất căn hộ tại dự án nằm sát các tuyến đường giao thông huyết mạch tại cửa ngõ phía Tây Hà Nội như: ĐL Thăng Long, đường Vành đai 3, Tố Hữu, Khuất Duy Tiến, tuyến Metro số 1… sẽ mang lại tỷ suất sinh lời hoặc hoàn vốn khá chắc chắn.
"Sau này Đại lộ Thăng Long quy hoạch mở rộng thêm thì khu đất chắc chắn sẽ… hóa vàng chứ chẳng chơi. Thời hiện tại, cứ khu nào vị trí tốt và dự án mở bán giá mềm (so với các dự án tương đương) thì nhà đầu tư đặt cọc sớm là chắc chắn không lo mất vốn" – nhà đầu tư tên Ngọc Minh phân tích.
Được biết, sau buổi mở bán đợt 2, anh Minh và một số dân trong nghề đã "chấm" một số căn thuộc hàng "hoa hậu" (vị trí góc, ban công Đông Nam, tầng cao) với niềm tin "bán lại nhanh cũng lãi ít nhất cả trăm triệu".
Về phía những khách hàng mua để ở, thông tin xoay quanh việc thi công mở con đường Lương Thế Vinh kéo dài chừng 1km kết nối từ dự án tới Đại lộ Thăng Long mới là đáng chú ý nhất.
"Nghe nói chủ đầu tư đã xin được giấy phép mở rộng đường Lương Thế Vinh và đang xúc tiến thi công đoạn 1km những ngày gần đây. Nếu hoàn thiện, cư dân sẽ di chuyển thuận tiện hơn. Nhưng để chắc chắn, gia đình tôi đã quyết định chờ đoạn đường này chính thức đi vào sử dụng mới mua căn hộ dự án. Ở Hà Nội, không thiếu con đường từng bị chậm tiến độ vì đủ lý do, dù giấy phép hồ sơ đã đủ cả", anh Trường, một nhân viên ngành phân tích rủi ro đã ở thuê gần 10 năm tại Hà Nội cho biết.
Nguyễn Cảnh (TBKD)
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
