Mơ hồ... đất sát giá thị trường

Theo các chuyên gia, cần có một tổ chức trung gian, độc lập đứng ra định giá đất cho sát giá thị trường

- PV: Trong phiên thảo luận về dự án Luật đất đai (sửa đổi), có ý kiến đại biểu cho rằng, nên dùng cụm từ “trưng mua, trưng dụng” khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất sẽ phù hợp hơn với bản chất, ông đánh giá thế nào về ý kiến này?

- Ông Đinh Xuân Thảo: Hiến pháp và Luật đất đai hiện hành quy định, đất đai là sở hữu của toàn dân, Nhà nước là đại diện hợp pháp. Thay mặt cho toàn dân, Nhà nước giao lại cho tổ chức, cá nhân để sử dụng, khi lấy lại, hành vi này được gọi là “thu hồi”. Có ý kiến cho rằng từ “thu hồi” chỉ phù hợp với mục đích Quốc phòng- An ninh và lợi ích Quốc gia. Còn nếu lấy vì mục đích kinh tế, công cộng nên dùng là “trưng mua, trưng dụng”. Theo tôi nếu dùng khái niệm này thì người đang giữ tài sản đó phải có quyền sở hữu. Nhưng như nói ở trên, chủ đích thực của đất đai là toàn dân. Dù giao đất cho tổ chức, cá nhân giữ trong thời gian lâu dài thì vẫn chỉ là quyền sử dụng.

-Liên quan đến quyền sử dụng đất, đến tháng 10-2013 tới, là hết hạn giao, cho thuê đất 20 năm (tính từ năm 1993). Vậy làm thế nào để người sử dụng có thể yên tâm đầu tư, khai thác tốt nhất giá trị của đất, không gây lãng phí, thưa ông?

- Đã có khẳng định là hết thời hạn đó, Nhà nước không những không thu hồi mà còn giao thêm thời hạn lên tới 50 năm, cũng không tách biệt việc trồng cây ngắn ngày hay dài ngày như trước. Do đó, người sử dụng lâu dài hoàn toàn yên tâm đầu tư, sản xuất. Theo Luật đất đai hiện hành, ngay việc người thuê đất trả trước một lần với người thuê đất trả dần hàng năm quyền lợi cũng khác nhau, nên mới nảy sinh bất cập: Trả cả một lần, có quyền đầy đủ gần như người được giao đất; trả dần hàng năm, quyền bị hạn chế, không được thế chấp tài sản… Ở lần sửa đổi này, nhiều doanh nghiệp, tổ chức đề nghị được cho thuê đất theo diện trả trước một lần để được đảm bảo tất cả các quyền.

- Một trong những điểm nóng lâu nay của công tác thu hồi đất đai, là giá đền bù chủ đầu tư đưa ra chưa sát với giá thị trường. Cần chế tài ra sao để giải quyết tình trạng này?

- Đây là khái niệm mông lung, mơ hồ. Thị trường nào, tính theo thời điểm định giá hay thu hồi, trong khi khoảng cách giữa 2 mốc này có khi lên đến hàng năm? Khi định giá thì đất còn hoang vu, tới khi thu hồi thì dân mới biết nơi đó biến thành khu đô thị? Cái này có nghĩa cần sự công khai minh bạch quy hoạch từ đầu. Ở đây làm không khéo là nảy sinh tham nhũng thông tin, chỉ có lợi cho những ai biết trước về dự án mở đường chạy qua đâu, khu đô thị sẽ mở rộng tới đâu…

Về giải pháp, một số chuyên gia trong lĩnh vực đất đai cho rằng, trừ các trường hợp Nhà nước trực tiếp thu hồi, giá sẽ do Nhà nước đưa ra. Còn lại, cho “thả nổi” bám theo giá thị trường, ở đây cần có một tổ chức trung gian, độc lập đứng ra định giá đất. Nhiều nước trên thế giới, việc mua bán bất động sản đều phải thông qua những tổ chức như thế. Thậm chí để công khai minh bạch nữa thì đưa ra đấu giá. Giả sử một mảnh đất ở khu vực quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) chỉ được áp giá là 80 triệu đồng/m2, nhưng nếu đấu giá lên tới 500 triệu đồng/m2 thì rõ ràng cả Nhà nước lẫn cá nhân sử dụng đều được hưởng lợi, trong khi chủ đầu tư cần bỏ ra số tiền cho đúng với thực tế.

- Cảm ơn ông!