Khủng hoảng bất động sản tại Mỹ và bài học cho Việt Nam

Một góc Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Q.7, TP.HCM

Nguyên nhân khủng hoảng BĐS tại Mỹ

Ông Jeffrey Hornberger, Giám đốc liên minh toàn cầu cho biết nguyên nhân của khủng hoảng BĐS tại Mỹ là do thị trường BĐS Mỹ phát triển quá nhanh chóng, ngân hàng nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay.

Ông Jeffrey Hornberger phân tích: “Năm năm trước, thị trường tài chính Mỹ sụp đổ, kéo theo mất thị trường nhà ở và thương mại. Sự bùng nổ BĐS bắt đầu vào năm 2001, đạt đỉnh điểm vào năm 2005 với gần 6,2 triệu căn nhà được bán.

Có nhiều lý do thúc đẩy sự tăng trưởng nhanh chóng trong thị trường nhà ở, trong đó có lý do quan trọng nhất là ngân hàng nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay đối với người không đủ điều kiện lại được mua nhiều nhà khi không có khả năng chi trả.

Vấn đề này trở nên phức tạp khi người cho vay lợi dụng người mua bằng cách cung cấp các khoản thế chấp độc hại. Do đó, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng đã tăng lên đến mức quá khả năng chi trả, nhiều người đã bị tịch thu nhà, đẩy hàng tồn kho tăng vọt”.

Một nguyên nhân nữa khiến hoạt động của thị trường BĐS tại Mỹ diễn ra sôi động nhờ thu nhập cá nhân trong năm 2002 tăng, lãi suất cho vay thế chấp thấp và các khoản tín dụng dồi dào.

Nhìn thấy lợi nhuận từ thị trường BĐS nên nhiều người đã tham gia, lượng tiền từ chứng khoán cũng được rút ra đổ vào BĐS. Nhiều nhà đầu cơ đã thu được lời lớn chỉ bằng cách mua bán lại nhà, nhiều người không có tiền cũng sẵn sang đi vay cao hơn khả năng có thể chi trả để đầu tư.

Tuy nhiên, người mua nhà không cảm nhận được rủi ro bởi vì giá nhà liên tục tăng cho phép họ trả nợ rất dễ dàng bằng cách vay thêm. Người cho vay cũng không duy trì các khoản nợ của họ trong sổ sách mà bán chúng cho các ngân hàng đầu tư để những ngân hàng này biến chúng thành những tài sản chứng khoán để giao dịch.

Do đó lượng tiền mặt ngoài thị trường luôn được dồi dào càng thúc đẩy giá nhà lên cao hơn nữa. Tại Việt Nam, năm 2007 giá BĐS cũng liên tục tăng do người người mua BĐS nhà nhà làm BĐS.

Ông Vinh Nguyễn, đại diện Chủ tịch hiệp hội BĐS Hoa Kỳ tại Việt Nam cho biết kết quả doanh số bán nhà ở Mỹ đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 1995. “Năm 2008 chưa tới 3,7 triệu căn nhà được bán, giảm hơn 40% so với mức đỉnh của năm 2006. Giá nhà lên tới đỉnh điểm năm 2006 trung bình khoảng 221.900 USD/căn và giảm mạnh còn khoảng 166.100 USD/căn vào năm 2011. Lượng vốn chủ sở hữu nhà đã bị mất trong vụ tai nạn BĐS ước tính khoảng 3 nghìn tỷ USD. Thị trường BĐS sụp đổ, niềm tin tiêu dùng giảm xuống gần mức thấp lịch sử nước Mỹ, tỷ lệ thất nghiệp tăng trên 10%”, ông Vinh Nguyễn cho biết.

Xử lý khủng hoảng BĐS ở Mỹ và bài học cho Việt Nam

Ông Jeffrey Hornberger cho biết thêm, hiện nay thị trường BĐS đang phục hồi, mặc dù nó vẫn còn rất mong manh. Ông Jeffrey Hornberger nhấn mạnh: Ưu tiên hàng đầu của chúng tôi là đảm bảo rằng sở hữu nhà có giá cả phải chăng và dễ tiếp cận.

Bên cạnh đó các nhà lập pháp liên bang sẽ thông qua luật bảo vệ tốt hơn cho người tiêu dùng từ các khoản thế chấp độc hại mọc lên trong thời kỳ cho vay lỏng lẻo của sự bùng nổ BĐS.

Hiệp hội BĐS Hoa kỳ đã tư vấn cho cơ quan lập pháp liên bang để xác định một số quy tắc hợp lý cho thị trường. Chính quyền lắng nghe và viết lại các quy tắc nhằm bảo vệ người tiêu dùng tốt hơn so với trước khi vụ tai nạn BĐS, vì các ngân hàng sẽ không được phép quay lại tiêu chuẩn bảo hiểm lỏng lẻo.

Các nhà đầu tư được bảo vệ tốt hơn bởi vì họ biết các sản phẩm tài chính mà họ mua được hỗ trợ bởi các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành mạnh hơn. Nhìn chung, thị trường BĐS Hoa Kỳ là một hiện nay an toàn hơn trước sự bùng nổ BĐS và sụp đổ.

Cũng theo ông Jeffrey Hornberger để tiếp tục bảo vệ thị trường BĐS thì quy định về thuế BĐS phục vụ cả người mua và nhà đầu tư cũng được xem xét kỹ lưỡng. “Việc khấu trừ lãi suất thế chấp, cho phép chủ nhà khấu trừ lãi suất họ đã trả tiền thế chấp từ tờ khai thuế thu nhập hàng năm. Số tiền khác nhau tùy thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm kích thước của tài sản thế chấp, nhưng chỉ ở mức từ 2.000 - 6.000 USD/năm.

Chi phí khấu hao BĐS cũng được tính tới với thời gian khấu hao các tòa nhà thương mại và dân cư phải được rút ngắn để phản ánh cuộc sống thực sự hữu ích của tài sản đó.

Ngoài ra, Chính phủ liên bang đã tạo ra thị trường thế chấp thứ cấp, trong đó cung cấp để mua các khoản vay thế chấp từ các ngân hàng tư nhân và đóng gói lại các khoản cho vay được bán cho các nhà đầu tư.

Thị trường thế chấp thứ cấp đã thành công bởi vì nó hoạt động với sự bảo lãnh ngầm của chính phủ liên bang. Bên cạnh đó là cải cách xử lý thị thực, chúng tôi muốn tất cả những người đến Hoa Kỳ đều có thể mua nhà”, ông Jeffrey Hornberger nói.

Thị trường BĐS Việt Nam là thị trường non trẻ đang trên đà phát triển nên không tránh khỏi những nhịp lạc bước. Tuy nhiên với những gì đã xảy ra ở thị trường BĐS Hoa Kỳ sẽ là một bài học quý giá cho các nhà hoạch định chính sách cũng như các DN, người dân tham gia vào thị trường BĐS. Để từ đó có được cái nhìn đúng đắn và có hướng đi phù hợp với xu thế phát triển ổn định và bền vững.