Không dễ điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở xã hội

Bức tranh về NƠXH còn rất "dở dang” và đan xen “nhiều vấn đề” khác nhau!

Theo Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng, thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) phát triển nóng, số lượng dự án nhà ở trung và cao cấp quá nhiều, vượt quá nhu cầu chi trả của những người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình, dẫn đến cung vượt cầu.

Chính vì lẽ đó, để cân đối cung-cầu trên thị trường, gia tăng nguồn cung NƠXH, giảm hàng tồn kho BĐS, Bộ Xây dựng cho phép chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang NƠXH, cho phép điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ cho phù hợp với nhu cầu thị trường, phù hợp với tiêu chí cho vay của gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tiến độ chuyển đổi và điều chỉnh cơ cấu dự án diễn ra rất chậm (nhất là tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh) – cho dù Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư hướng dẫn.

Vẫn dở dang “bức tranh” NƠXH

Tại Hà Nội, thành phố đã tiếp nhận 26 hồ sơ dự án, trong đó có 12 dự án xin chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang NƠXH với tổng số căn hộ dự kiến là 5.051 căn; 14 dự án xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại từ 4.051 căn lên 5.976 căn. Đến nay, mới có năm dự án được UBND TP chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi, trong đó có hai dự án có quyết định chính thức.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội thừa nhận, việc chuyển đổi dự án cũng như điều chỉnh cơ cấu căn hộ gặp rất nhiều khó khăn vì trên thực tế, bức tranh về NƠXH rất dở dang và đan xen “nhiều vấn đề” khác nhau.

“Có dự án khách hàng đã đóng tiền rồi và vẫn muốn mua nhà, có dự án khách hàng lại muốn rút tiền, một số dự án đã đóng thuế sử dụng đất rồi… Không chỉ có quyền lợi của chủ đầu tư mà còn liên quan đến quyền lợi của nhiều khách hàng nữa” - ông Khôi cho biết.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, thời điểm này, thành phố đã tiếp nhận 26 dự án đăng ký điều chỉnh, trong đó có 11 dự án chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; 14 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ có diện tích lớn sang diện tích nhỏ với tổng mức đầu tư gần 14 nghìn tỷ đồng, tăng 1.196 căn so với ban đầu. Trong đó, có ba dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng, năm dự án đã xây dựng xong phần thô và sáu dự án đã xây dựng xong phần móng.

Tuy nhiên, điều đáng nói là đến nay, thành phố cũng chưa quyết định chính thức cho phép chuyển đổi, điều chỉnh cơ cấu căn hộ dự án nào.

Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Hữu Tín chia sẻ: “Chung quanh vấn đề điều chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi dự án, chúng tôi cân nhắc lắm. Không phải mình làm khó doanh nghiệp mà bởi vì nó liên quan đến công tác quy hoạch và quy trình kỹ thuật. Nếu xét về góc độ lợi ích doanh nghiệp, người mua nhà thì có thể xem xét được, nhưng về lâu dài, việc điều chỉnh chắc chắn sẽ làm gia tăng dân số, phá vỡ quy hoạch, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật”.

Vì vậy, ông Tín cho rằng, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ phải đảm bảo hài hòa hai yếu tố: Quy hoạch và quy trình kỹ thuật.

Nhiều ý kiến cũng lo ngại, việc chia nhỏ diện tích căn hộ có thể phá vỡ quy hoạch, gia tăng dân số và gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Chung quanh vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, số lượng dự án điều chỉnh rất thấp, chỉ chiếm 2% tổng dự án để đảm bảo giải quyết tình thế hiện nay, nên sẽ không mấy ảnh hưởng đến quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật. Thêm nữa, Sở Quy hoạch kiến trúc các địa phương cần có hướng dẫn cụ thể cho các dự án, từ chỗ để xe đến hạ tầng kỹ thuật… để tránh quá tải.

Về tiền thuế sử dụng đất mà doanh nghiệp đã đóng, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, quy định đã nói rõ dự án nào chuyển đổi sẽ được hoàn thuế. Chính quyền các địa phương cần tích cực hỗ trợ doanh nghiệp trong việc đẩy nhanh các thủ tục chuyển đổi và hạ tầng kỹ thuật một phần hoặc toàn bộ dự án.

Không phải dự án nào cũng chuyển đổi

Tại kỳ họp lần thứ XI của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS vừa tổ chức sáng 9-8, tại Hà Nội, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải cho rằng, đây là một mô hình mới, lần đầu tiên thực hiện nên không tránh khỏi những khó khăn, vướng mắc. Việc chuyển đổi dự án là để tạo thanh khoản và tạo nguồn cung NƠXH cho thị trường. Tuy nhiên, Phó Thủ tướng yêu cầu các địa phương phải giải quyết được “khúc mắc” mới duyệt cho chuyển đổi.

Theo Phó Thủ tướng, đa số dự án nhà ở thương mại ở phân khúc thấp mới chuyển sang NƠXH nên số lượng sẽ không lớn, vì những nhà giá cao không thể chuyển đổi được. Cùng với việc chuyển đổi còn rất nhiều vấn đề khó khăn khác như vốn, tín dụng, thuế… nên không phải dự án nào cũng chuyển đổi được.

Phó Thủ tướng yêu cầu các địa phương cần nỗ lực hơn nữa để đẩy nhanh quá trình chuyển đổi, tạo nguồn cung NƠXH cho thị trường.