Khó xây dựng chỉ số đánh giá bất động sản

Một trong những khó khăn trong việc xây dựng chỉ số đánh giá thị trường bất động sản chính là việc phân loại bất động sản - Ảnh Thoa Nguyễn

Tại buổi hội thảo về xây dựng chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại Hà Nội, do Sở Xây dựng Hà Nội kết hợp cùng CBRE Việt Nam tổ chức ngày 31-5, nhiều đại biểu cho rằng còn có quá nhiều khó khăn trong việc xây dựng các chỉ số để đánh giá thị truờng này.

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, theo hướng dẫn của thông tư trên, một số loại sản phẩm bất động sản giao dịch rất khó phân loại. Theo hướng dẫn, căn hộ chung cư là căn hộ thuộc các chung cư được phân hạng theo quy định hiện hành (gồm chung cư hạng 1, hạng 2, hạng 3 và hạng 4). “Đây là nội dung rất phức tạp, ngay cả cơ quan chuyên môn cũng gặp lúng túng khi xếp hạng chung cư, chưa kể đến cơ quan thuế hay sàn giao dịch bất động sản sẽ không đủ dữ kiện để xếp hạng cũng như thông tin cho cơ quan có chức năng về hạng của các sản phẩm giao dịch”, vị đại diện này nói.

Bà Ngô Hương Giang, Trưởng bộ phận nghiên cứu của CBRE cũng cho rằng, theo thống kê, chỉ có khoảng 20% giao dịch trên thị trường bất động sản được thực hiện qua sàn. Chính vì thế, việc thu thập thông tin của 80% các giao dịch còn lại là một thách thức lớn đối với những cơ quan thực hiện định giá. Đó là chưa kể thông tin dữ liệu từ các sàn cũng là một thách thức nữa về tính chính xác, độ cập nhật trong quá trình tổng hợp thống kê.

Ngoài ra, mức độ điều chỉnh giao dịch về giá bất động sản đại diện phụ thuộc vào chính cơ quan thẩm định. Theo đó, thông tin sẽ mang tính chủ quan của đơn vị định giá. Chính vì thế, làm thế nào để có thể giảm tính chủ quan của cơ quan định giá, và tăng tính khách quan của thị trường cũng là một trong những thách thức lớn.

Trước đó, ngày 27/10/2010, Thông tư 20/2010/TT-BXD được Bộ Xây dựng ban hành, trong đó đề xuất việc thí điểm xây dựng bộ chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại 4 thành phố lớn gồm: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và Cần Thơ. Bộ chỉ số này dự kiến bổ sung công cụ thống kê theo dõi thị trường, qua đó giúp cơ quan quản lý nhà nước cũng như các đơn vị đầu tư kinh doanh đưa ra những chính sách, chiến lược phát triển trong lĩnh vực bất động sản.

Các sản phẩm bất động sản được lựa chọn xây dựng chỉ số gồm bất động sản để bán, chuyển nhượng, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền, bất động sản cho thuê. Theo đó, các bước để xây dựng chỉ số gồm phân khu vực và lựa chọn bất động sản đại diện, xây dựng dữ liệu gốc, xây dựng dữ liệu so sánh, tính toán xác định các chỉ số thị trường bất động sản.

Trước những vướng mắc trong quá trình xây dựng chỉ số đánh giá thị trường bất động sản, đại diện Sở xây dựng Hà Nội cho rằng, việc thực hiện thí điểm xây dựng và công bố chỉ số giá bất động sản trên cơ sở phản ánh các giao dịch của những khu vực có số lượng giao dịch lớn, mang tính thị trường, không phản ánh các giao dịch mang tính cá biệt. Ngoài ra, có thể bổ sung và vận dụng các quy định hiện hành về định giá bất động sản trên cơ sở đơn giản hóa việc áp dụng. Đồng thời, cần có sự phối kết hợp chặt chẽ hơn nữa từ phía cơ quan nhà nước và các công ty thẩm định.