Gỡ rối tranh chấp chung cư, gỡ chưa hết rối

Tranh chấp gia tăng vì quy định nước đôi

Năm 2013, tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích chung cư bùng nổ tại nhiều dự án. Nhiều người cho rằng, thị trường trầm lắng quá lâu khiến khách hàng và chủ đầu tư lâm vào cảnh “cơm không lành, canh không ngọt”. Tuy nhiên, vấn đề không chỉ có vậy, nhiều tranh chấp xảy ra tại các tòa nhà mà cư dân đã sinh sống ổn định. Nguyên nhân, theo các chuyên gia là do sự không rõ ràng của các văn bản hướng dẫn liên quan đến mua bán, sở hữu căn hộ.

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Thông tư 16/2010/TT-BXD thì có 2 cách tính diện tích được áp dụng, là cách tính diện tích thông thủy và cách tính theo tim tường. Trong đó, cách tính diện tích từ tim tường được các chủ đầu tư áp dụng phổ biến nhất. Song, việc hướng dẫn được cho là thiếu rõ ràng, dẫn đến tình trạng cùng một văn bản hướng dẫn, nhưng khách hàng suy diễn một đằng, chủ đầu tư lý giải một nẻo. Tranh chấp tại nhiều dự án vì thế phát sinh ngày một căng thẳng.

Có thể điểm ra vài vụ tranh chấp cụ thể thời gian qua, như tại Dự án Đại Thanh (Hà Nội) của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu, tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ đã khiến một số cư dân tại dự án này phải đổ máu do xô xát. Trong khi tại Dự án Khu đô thị Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường, khách hàng cứ nhận được thông báo bàn giao căn hộ là tranh chấp lại phát sinh liên quan đến cách tính diện tích theo tim tường.

Văn bản hướng dẫn nước đôi bị quy là ngọn nguồn dẫn đến nhiều tranh chấp

Để giải quyết vấn đề tranh chấp diễn ra hết sức căng thẳng thời gian qua, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, 2 cách tính diện tích theo tim tường và thông thủy tuy khác nhau, nhưng lại không khiến chủ đầu tư được lợi thêm. Và theo ông Hà, dù tính diện tích cách nào, giá bán căn hộ cũng… ngang nhau. Đến ngày 21/12/2013, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản lại ra Văn bản số 124/QLN để giải thích thêm về cách tính diện tích căn hộ theo tim tường. Song, những giải thích của Bộ Xây dựng dường như chưa tách bạch được phần diện tích chung riêng, nên dư luận thêm bức xúc.

Thông tư bị… tuýt còi

Liên quan đến cách tính diện tích căn hộ tại Thông tư 16 ngày 1/9/2010, rất nhiều chuyên gia, luật sư đã có kiến nghị thay đổi một số nội dung để có thể làm rõ ràng hơn phần diện tích chung riêng.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, Luật sư Bùi Quang Hưng (Văn phòng luật sư Bùi Quang Hưng) đã phản ánh những bất cập cách tính diện tích căn hộ tại Thông tư 16, đồng thời kiến nghị chỉ nên áp dụng một cách tính diện tích theo kích thước thông thủy.

Luật sư Hưng cũng cho rằng, Bộ Xây dựng đã có một số giải thích liên quan đến cách tính diện tích căn hộ. Thế nhưng, cách giải thích này đi lòng vòng và không đúng với thực tế tại Việt Nam.
Ngày 30/12/2013 mới đây, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) đã chính thức có văn bản gửi Bộ Xây dựng yêu cầu đơn vị này tổ chức kiểm tra, xử lý những nội dung chưa phù hợp với pháp luật tại Thông tư 16/2010/TT-BXD và Công văn số 124/QLN ngày 21/12/2013 giải thích về cách tính diện tích theo tim tường.

Theo ông Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật thì các quy định về cách tính diện tích căn hộ tại Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49, Nghị định 71 đều cho thấy, cách tính diện tích được quy định theo nguyên tắc kích thước thông thủy. Thế nhưng, Điều 21, Thông tư 16 lại quy định 2 cách tính kích thước thông thủy, hoặc cách tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ. Các nội dung này sau đó lại được hướng dẫn tại Điểm 2, Công văn số 124 là không phù hợp với Luật Nhà ở và Nghị định 71.

Đại diện của Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật cũng chỉ ra rằng, việc tính diện tích căn hộ theo Thông tư 16 và Văn bản 124 thì phần sở hữu chung (gồm tường bao chung cư, tường phân chia căn hộ) đã bị chia cho các chủ sở hữu là không hợp lý. Việc tách bạch phần diện tích chung riêng, theo các văn bản này vì thế cũng không rõ ràng. Trong khi đó, cách tính tim tường bao gồm cả cột và hộp kỹ thuật sẽ kéo theo hệ lụy là khách hàng sẽ phải đóng các khoản phí cho phần diện tích họ không được sử dụng.

Sau khi đã chỉ ra hàng loạt sự không thống nhất trong các văn bản pháp luật, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật đã kiến nghị Bộ Xây dựng kiểm tra, xử lý các nội dung chưa phù hợp tại các văn bản này.

Công nhận điều đã có trong… luật

Để hạn chế tranh chấp chung cư, Bộ Xây dựng lại vừa ra văn bản gửi các chủ đầu tư hướng dẫn việc xác định sở hữu chung riêng, phí bảo trì và diện tích trong nhà chung cư.

Theo hướng dẫn của cơ quan này thì diện tích tầng hầm làm nơi để xe đạp, xe máy, xe cho người tàn tật thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của các cư dân. Diện tích tầng hầm và các khu vực khác không thuộc phần sở hữu chung và không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Hướng dẫn này cũng yêu cầu chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc lập tài khoản tiền gửi đối với khoản phí bảo trì tại ngân hàng thương mại để quản lý và phải bàn giao kinh phí này sau khi ban quản trị nhà chung cư được thành lập…

Theo Luật sư Bùi Quang Hưng, nội dung trên đã được quy định trong Luật từ lâu, nhưng không được hướng dẫn cụ thể, kịp thời, nên đã dẫn tới những tranh chấp trong thời gian qua. Vì không có hướng dẫn cụ thể, nên nhiều chủ đầu tư trước kia vẫn lập lờ, không quy định rõ ràng trong hợp đồng diện tích tầng hầm để xe đạp, xe máy là phần diện tích chung, dù theo tiêu chuẩn xây dựng, nhà chung cư bắt buộc phải có diện tích để xe đạp, xe máy cho mỗi căn hộ.

“Dù chậm, nhưng văn bản này cũng sẽ là cơ sở để phân giải tranh chấp và sẽ hạn chế nhiều khiếu kiện có thể xảy ra trong tương lai”, Luật sư Hưng nói. Tuy nhiên, để có thể giải quyết rõ ràng, minh bạch nút thắt khiếu kiện tồn tại lâu nay, yêu cầu từ thị trường là phải sửa đổi những quy định nước đôi từ văn bản gốc là Thông tư 16.