Gian nan cải tạo chung cư cũ: Nhà chờ sập, giải pháp vẫn tắc

Nằm ngay trung tâm TP.HCM, chung cư 727 Trần Hưng Đạo 13 tầng quy mô 530 căn hộ được xây dựng trước năm 1975 hiện đang rệu rã và có nguy cơ sập bất kỳ lúc nào: Khu vực tầng trệt bỏ hoang, cầu thang gỉ sét, gắn nhiều biển báo nguy hiểm, điện nước chập chờn, kim tiêm dân nghiện vứt đầy hành lang, mùi xú uế bốc lên… Dù nguy hiểm luôn rình rập nhưng chung cư 727 vẫn còn 10 hộ sống lay lắt. Theo tìm hiểu của chúng tôi, các trường hợp bám trụ hầu hết đều thuộc diện nghèo. “Không ai muốn sống phập phồng, bất an nhưng nếu đồng ý sau này chỉ còn cách ra ngoại ô mua đất cất nhà vì tiền bồi thường quá thấp”, một người dân sống bám trụ ở đây cho biết.

Không chỉ riêng chung cư “ma” 727 Trần Hưng Đạo, quận 5, tại TP.HCM còn có hàng trăm chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng. Đa số các chung cư này được xây dựng trước năm 1975, hạ tầng hư hỏng tới mức không thể sửa chữa. Thế nhưng, nhiều năm qua, hàng chục nghìn con người vẫn đang phải sống trong điều kiện như thế… Đơn cử như cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường 2, quận 10), chung cư Vĩnh Hội (quận 4)…

“Rào cản” giá bồi thường

Tại cuộc họp với các sở ngành, quận huyện về cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố mới đây, ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM - cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay là có một bộ phận cư dân đòi hỏi đơn giá bồi thường quá cao. Điều này không đảm bảo công bằng cho các hộ đã di dời trước. Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng thiếu quyết liệt, có tâm lý e ngại khi đụng chạm đến quyền lợi của người dân, sợ bị khiếu nại...

Bên cạnh đó, theo ông Phan Trường Sơn - Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, qua công tác kiểm định 88/474 chung cư xây dựng trước năm 1975, cơ quan chức năng xác định có 12 chung cư xuống cấp ở mức độ nguy hiểm (cấp độ D), có thể sập bất cứ lúc nào nhưng việc di dời, xây dựng mới và đặc biệt là việc thỏa thuận bồi thường trong giải phóng mặt bằng còn gặp rất nhiều khó khăn. Người dân sống trong các khu chung cư cũ đa phần có thu nhập thấp, giá trị sử dụng còn lại của các căn hộ nhỏ, tiền bồi thường không đủ để mua lại căn hộ thương mại nên nhiều người không đồng ý việc bồi thường, di dời.

Trong khi đó, phía doanh nghiệp thì sợ chôn vốn do việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thường kéo dài nhiều năm. Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành - giải thích, khi đầu tư dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ, doanh nghiệp ngại nhất là khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng do phải trực tiếp gặp gỡ, thương lượng bồi thường với quá nhiều hộ dân. “Có doanh nghiệp đã bỏ hàng đống tiền bồi thường nhưng chỉ vì vài hộ không đồng thuận giá bồi thường nên dự án bị ách lại vô thời hạn. Ngâm vốn lâu như thế, doanh nghiệp phá sản như chơi”, ông Nghĩa nói.

Ngoài ra, khi tham gia các dự án xây mới chung cư, doanh nghiệp bị ràng buộc khá nhiều về quyền lợi, nghĩa vụ trong khi chính sách ưu đãi và hỗ trợ của Nhà nước chưa đủ hấp dẫn. “Với số tiền dự tính đầu tư vào những dự án như vậy, tôi thà chọn một khu đất ở ngoại thành để tự mình làm chủ, tự mình quyết toán lỗ lời còn hơn”, ông Nghĩa bày tỏ.

Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, muốn chọn chủ đầu tư xây lại chung cư cũ, trước hết chủ sở hữu nhà chung cư phải tiến hành chọn thông qua đại hội nhà chung cư. Nếu các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được chủ đầu tư thì Nhà nước mới tham gia. Nhưng điều này chỉ áp dụng đối với trường hợp chung cư thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, thủ tục này mất rất nhiều thời gian, khó đạt được sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư, không đáp ứng được yêu cầu cấp bách để xử lý các chung cư bị hư hỏng nặng cũng như yêu cầu chỉnh trang đô thị.

Phân cấp xử lý cho chính quyền quận - huyện, “chiếc áo” quá rộng?

Trong bối cảnh thời hạn tối hậu thư các cấp ngành liên quan phải xây dựng xong cơ chế đặc thù để thúc đẩy việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố của Bí thư Thành ủy TP.HCM Đinh La Thăng chỉ còn chưa tới 6 tháng, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị lãnh đạo thành phố cho phép tái định cư tại chỗ (trừ trường hợp không xây dựng lại chung cư tại vị trí cũ), không thực hiện phương thức bồi thường để đẩy nhanh tiến độ. Khi đó, các hộ dân sẽ được bố trí tạm cư và sẽ quay trở lại định cư tại căn hộ mới có diện tích tương đương sau khi xây dựng xong chung cư. Trong trường hợp không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, người dân vẫn được bán căn hộ đã được bố trí theo hình thức chuyển nhượng. Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng đề nghị phân cấp, ủy quyền việc thẩm định, tháo dỡ các chung cư cũ, lựa chọn nhà đầu tư cho quận, huyện thực hiện. Giải pháp này tuy nhận được sự đồng tình nhưng cũng không ít ý kiến từ lãnh đạo các quận - huyện cho rằng, nếu giao việc như vậy không khác gì mặc một chiếc áo quá rộng vì việc thẩm định và phê duyệt kết quả kiểm định, cấp quận không thể làm nổi do không có chuyên môn.

Ông Nguyễn Đức Trọng - Chủ tịch UBND quận 10 - cho rằng, việc này không đơn giản là đổi 1 mét vuông nhà cũ lấy 1 mét vuông nhà mới. Khi xây chung cư mới thì số tầng phải tăng gấp 3 do còn có nhiều tiện ích như bãi gửi xe, nơi sinh hoạt cộng đồng… Như vậy, hệ số sử dụng đất tăng rất nhiều, nếu tiến hành tái định cư tại chỗ thì phải thay đổi toàn bộ các chỉ số quy hoạch, mà việc này một quận không thể tự cân đối được. Đơn cử như các chung cư cũ ở quận 10, mật độ xây dựng lên tới 100%, quy mô 4 tầng. Để đảm bảo mật độ xây dựng 40%, chung cư mới phải cao tối thiểu 12 tầng nên thành phố cần có cơ chế mềm, cho phép thiết kế vượt quy mô dân số, điều chỉnh chỉ tiêu kiến trúc, mật độ xây dựng. Tuy nhiên, đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc cho biết, nhiều chung cư cũ mật độ xây dựng và chỉ tiêu quy hoạch đã ở mức rất cao, khó tăng thêm.