Doanh nghiệp bất động sản có thực lãi?

Ảnh MN

Tham khảo một số báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản có thể thấy nguồn thu chủ yếu của các doanh nghiệp này không phải đến từ việc bán các sản phẩm bất động sản mà là từ các hoạt động tài chính hoặc chuyển nhượng dự án.

Báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ Thuduc House cho thấy, trong quý 4/2012 công ty đạt 64,96 tỷ đồng doanh thu, tuy nhiên các khoản giảm trừ doanh thu lại lên đến 68 tỷ đồng nên doanh thu thuần của công ty âm 3,78 tỷ đồng. Theo lý giải của đơn vị này, doanh thu thuần âm là do hàng bán bị trả lại, khách hàng hủy hợp đồng trả lại sản phẩm do gặp khó khăn về tài chính.

Báo cáo cũng cho thấy, doanh thu chủ yếu của công ty đến từ các hoạt động tài chính với gần 50 tỷ đồng, chủ yếu là phần tiền có được do chuyển nhượng dự án khu đô thị Đồng Mai (Hà Nội). Trong khi đó, các khoản chi phí khác như chi phí lãi vay giảm 61,4%, chi phí tài chính giảm 80,7%, chi phí bán hàng giảm 78,5% so với cùng kỳ năm trước nên quý 4 công ty có lãi 19,72 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lỗ gần 3,6 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính quý 4/2012 của một “ông lớn” khác là Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cho thấy, trong kỳ công ty đạt 36,3 tỷ đồng doanh thu, tăng mạnh so với con số 7,66 tỷ đồng trong quý 4/2011. Tuy nhiên, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ đạt 1,64 tỷ đồng. Đáng chú ý, nhờ khoản lợi nhuận khác 3,32 tỷ đồng nên công ty lãi trước thuế 4,97 tỷ đồng, tăng gần 20,6% so với cùng kỳ.

Còn theo báo cáo quý 4/2012 của Công ty Quốc Cường Gia Lai, doanh thu trong quý tăng mạnh, đạt 648, 9 tỷ đồng doanh thu thuần, trong khi quý 4/2011 chỉ đạt 155,49 tỷ đồng. Dù doanh thu cao nhưng giá vốn hàng bán cũng cao khiến lợi nhuận gộp chỉ đạt 42,12 tỷ đồng. Nhờ khoản lợi nhuận khác 9,8 tỷ đồng nên công ty lãi sau thuế 11,32 tỷ đồng.

Lũy kế năm 2012, Quốc Cường Gia Lai đạt 789,47 tỷ đồng doanh thu thuần, lợi nhuận sau thuế đạt 13,4 tỷ đồng, trong năm 2011 công ty lỗ hơn 37 tỷ đồng.

Theo giải trình của Quốc Cường Gia Lai, tổng doanh thu quý 4/2012 tăng đột biến so với cùng kỳ năm trước là do công ty đã xây dựng hoàn thành và bàn giao một phần căn hộ dự án Giai Việt và tiếp tục bàn giao căn hộ cũng như đất nền của một số dự án khác và một phần doanh thu từ khách hàng đã thanh lý hợp đồng mua căn hộ trước đây. Trên thực tế, những dự án căn hộ hay đất nền của công ty này đã được bán ở thời điểm trước đó. Như vậy, liệu trong năm 2012, con số doanh thu của công ty có thực còn hay đã được sử dụng để đầu tư vào các dự án khác?

Nói về thông tin các doanh nghiệp bất động sản vẫn “hái ra tiền”, mới đây Bộ Xây dựng đã ra có thông báo khẳng định rằng thông tin cho rằng 80% doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản có lãi trong năm 2012 là không chính xác. Bộ Xây dựng chưa bao giờ công bố những thông tin trên.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2010 có 9.451/48.753 doanh nghiệp thua lỗ, thì đến năm 2011 có 14.998/48.733 doanh nghiệp thua lỗ và năm 2012 có 17.000/55.870 doanh nghiệp thua lỗ.

Có thể thấy, để có cái nhìn toàn diện về “sức khỏe” của các doanh nghiệp cần xem xét đến nhiều yếu tố. Trong đó cần phải xem số lãi của công ty đó là bao nhiêu, và nguồn lợi nhuận đó đến từ đâu. Bởi vì nếu một doanh nghiệp có quy mô hàng ngàn nhân viên mà chỉ lãi vài tỷ đồng, thì liệu có thể đánh giá rằng đơn vị đó kinh doanh tốt?

Phát biểu về vấn đề này, ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, đặc thù của ngành bất động sản là hầu hết các doanh nghiệp trong ngành đều đi vay nên họ phải “làm đẹp” báo cáo tài chính để đi vay ngân hàng. Thứ 2, bất động sản có đặc trưng là hoạch toán doanh thu khi đã bàn giao nhà và có biên bản bàn giao. Ông lấy ví dụ, nếu bán sản phẩm căn hộ từ năm 2009 đến năm 2010, tiền đã thu trong thời điểm đó, tuy nhiên phải đến năm 2012 mới bàn giao nhà và có biên bản bàn giao nhà thì phần doanh thu đó mới được hoạch toán vào báo cáo tài chính. Như vậy, thực sự là nguồn tiền đó đã được sử dụng để đầu tư vào dự án từ những năm trước. Đến năm 2012, công ty báo cáo vẫn có lời nhưng chỉ lời trên lý thuyết vì thực sự số tiền không còn mà nó đã được sử dụng để đầu tư vào dự án.

Như vậy, tỷ lệ doanh nghiệp bất động sản và xây dựng có lời 70% hay 80% làm “choáng váng” nhiều người. Điều này gây nên một làn sóng phản đối nghi ngờ về động cơ các giải pháp giải cứu bất động sản. Tuy nhiên, cần phải xét về bản chất từng doanh nghiệp cụ thể mới biết được thật giả các khoản lợi nhuận theo báo cáo.