Đi tìm giá trị thực của bất động sản

Trao đổi với phóng viên ĐTCK điện tử, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, nhà ở xã hội tại Hà Nội sẽ có giá dưới 12 triệu đồng/m2, một số tỉnh thành khác như Hưng Yên, Thái Bình, Phú Thọ… có giá dưới 7 triệu đồng/m2.

Giá ngày càng giảm

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng gửi đến các đại biểu Quốc hội mới đây, sau khi có hàng loạt động thái, chính sách của Chính phủ và các bộ, ngành, cơ cấu nguồn cung hàng hóa trên thị trường bất động sản đã bắt đầu có sự điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Đặc biệt, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm năm 2006.

“Gần đây, phân khúc nhà ở bình dân ở Hà Nội và TP. HCM đã có dấu hiệu ấm dần lên”, ông Dũng cho biết và nhận định, hiện tâm lý của nhà đầu tư, người mua trên thị trường bước đầu được giải tỏa, niềm tin vào thị trường đang dần được hồi phục. Tuy nhiên, hoạt động mua bán chủ yếu diễn ra ở phân khúc dưới 20 triệu đồng/m2, hoặc một số ít dự án có giá bán trên 20 triệu đồng/m2, nhưng đã xây dựng xong, chuẩn bị bàn giao.

Trong các yếu tố chính cấu thành lên giá bất động sản thì giá vật liệu và lãi vay là có thể co kéo

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, số lượng sản phẩm bình dân vẫn không nhiều và người dân cũng khó với tới vì giá vẫn còn cao. Vì vậy, ngay sau khi một loạt chính sách hỗ trợ được ban hành, nhất là khi gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng ra đời, nhiều dự án nhà ở xã hội đã và đang được triển khai với cam kết về giá hết sức hấp dẫn.

Tại Hà Nội, Dự án nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Đặng Xá giai đoạn II (huyện Gia Lâm) do Viglacera làm chủ đầu tư đã được khởi công. Dự án có tổng mức đầu tư 850 tỷ đồng, 160.000 m2 sàn xây dựng, với 2.500 căn hộ diện tích từ 30 - 70 m2, giá bán dự kiến dưới 9 triệu đồng/m2. Trước đó 1 tuần, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã động thổ Dự án nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai) với tổng mức đầu tư 710 tỷ đồng, quy mô trên 1.000 căn hộ. Giá dự kiến khoảng 12 triệu đồng/m2. Cùng thời điểm, Dự án CEO Quốc Oai có giá 8 triệu đồng/m2 và Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh giá dưới 9 triệu đồng/m2 cũng được khởi công…

Ông Nam nhận định, với sự ra đời của các dự án nhà ở xã hội, công với việc Quốc hội sắp thông qua Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi và Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi với nhiều cơ chế ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội, nhất là khi gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng được triển khai trên diện rộng, thì chắc chắn, những khó khăn của thị trường bất động sản sẽ từng bước được tháo gỡ.

Đâu là giá trị thực

Với mức giá nhà ở xã hội đang có xu hướng giảm dần, cùng với việc diện tích căn hộ nhỏ hơn đã giúp tổng giá trị căn hộ được hạ xuống, giúp người mua dễ tiếp cận hơn.

Lãnh đạo Viglacera cho biết, với thế mạnh của một doanh nghiệp xây dựng lớn, chủ động được sản phẩm đầu vào và quy trình khép kín, Công ty sẽ đưa ra sản phẩm căn hộ có diện tích phù hợp với giá thấp, nhưng vẫn đảm bảo chất lượng, mỹ thuật, công năng sử dụng tương đương với nhà ở thương mại.

Bên cạnh những “ông lớn” phát huy những thế mạnh về khoa học công nghệ và những sản phẩm “của nhà làm được” để giảm giá thành, nhiều doanh nghiệp nhỏ hơn cũng đang tìm mọi cách để đưa ra thị trường những sản phẩm rẻ nhất. Ví dụ như tại Dự án Kim Văn - Kim Lũ, Công ty Đầu tư xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu đã chào giá bán căn hộ với mức giá từ 10 - 14,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên Đầu tư Bất động sản, thì mức giá 10 triệu đồng/m2 là tại tầng 40, trong khi tòa nhà chỉ được phê duyệt xây 39 tầng.

Theo phân tích của các chuyên gia, có 3 yếu tố chiếm tỷ trọng lớn nhất, cấu thành nên mức giá của một sản phẩm bất động sản là tiền sử dụng đất (do vị trí của dự án quyết định), giá vật liệu xây dựng và lãi vay ngân hàng.

Trong 3 yếu tố trên, chỉ có yếu tố vị trí là khó có thể thay đổi, còn 2 yếu tố sau, nếu tính toán tốt thì có thể tiết giảm được giá thành sản phẩm. Từ những căn cứ trên, khách hàng có thể nhẩm tính được giá trị thực của một sản phẩm bất động sản trước khi quyết định có nên mua hay không.