Đất giãn dân: Của rẻ liệu có "ôi"

Nằm trong ưu tiên lựa chọn của người có nhu cầu ở thực và tài chính eo hẹp lâu nay, ĐGD hiện tại vẫn ghi nhận tỷ lệ giao dịch đáng kể trong phân khúc thổ cư ở Hà Nội. Đa phần, các ô ĐGD nằm ở khu vực ven đô, hoặc ít cũng cách trung tâm hồ Hoàn Kiếm trên 15km.

Những vùng tập trung đất giãn dân nhiều nhất là Đông Anh, Hà Trì, Ngô Thì Nhậm (Hà Đông), Nam An Khánh, Tứ Hiệp (Thanh Trì)…

Càng xa, giá càng... "mềm"

Thời điểm cuối năm 2009, phân khúc ĐGD chưa thực sự có nhiều sản phẩm cho người mua lựa chọn. Chỉ lác đác một vài khu đất như Cầu Đơ, Bãi Sậy, Ngô Thì Nhậm (Q.Hà Đông, Hà Nội), nhưng lực hấp dẫn và thanh khoản rất ấn tượng. Khi chưa bốc thăm phân lô, đất ở đây có giá 18-20 triệu đồng/m2, được mua đi bán lại với tần suất liên tục. Cá biệt, nhiều nhà đầu tư "ôm lô" đã trúng lớn sau 2 năm (năm 2011 giá ĐGD Ngô Thì Nhậm vọt lên gấp 2-3 lần đơn giá 2010).

Kinh nghiệm của người trong cuộc cho thấy, từ lúc được phân nhà/đất tới lúc được cấp sổ đỏ là khoảng thời gian…vô định

Có thể nói, lượng khách hàng và thanh khoản đối với ĐGD ở Hà Đông luôn vượt xa các địa bàn khác. Cùng giai đoạn 2 năm trước, khi khu vực Văn Quán, Yên Phúc (Hà Đông) không ngớt khách đặt cọc mua suất, ôm cả lô rộng tới 200m2, những nơi hình thành quỹ ĐGD như Vân Côn (Hoài Đức), Phú Cát (Quốc Oai)…lại lèo tèo người hỏi mua, dù giá rất "bèo". Cụ thể, năm 2011, giá đất giãn dân (chưa sổ đỏ, chưa bốc thăm phân lô) tại Vân Côn chỉ 5 triệu đồng/m2 (bằng một nửa thổ cư đã có sổ cùng khu vực). Mức giá tương đương đối với những mảnh diện tích trên 150m2 ở Phú Cát, Đông La (Hoài Đức). Theo một số nhà đầu tư sành sỏi, sở dĩ có tình trạng trên, chính là hạ tầng cơ sở chưa hoàn thiện. Càng xa trung tâm nội đô, đồng nghĩa giá cả sẽ giảm theo tỷ lệ thuận.

Yếu tố hạ tầng thực sự là "tấm áo" giúp BĐS "lên đời" nhanh nhất. Chẳng đâu xa, ngay tại Q.Hà Đông, khu đất giãn dân Đa Sỹ đang lôi kéo một số lượng lớn người mua tìm hiểu và đặt vấn đề mua bán. Anh Tuấn, chính chủ một ô đất ngót 40m2 tại đây chia sẻ: "Tôi vừa bán thành công ô ĐGD, với giá 1,7 tỷ đồng. Điều kiện giao thông, dân trí, bộ mặt đô thị ở Hà Đông đã biến chuyển tích cực 2 năm qua (kể từ thời điểm chủ đất mua), lại thêm không quá xa trung tâm, khiến cho người mua quyết định xuống tiền… vô tư.

"Trái đắng" trực chờ

Đương nhiên, ngoại trừ những người may mắn mua được khoảnh ĐGD nhỏ xinh (trên 30m2), vừa túi tiền, thị trường luôn chứng kiến vô vàn cảnh khổ của khách hàng vớ phải hàng "không rõ xuất xứ".

Một người mua miếng đất rất đẹp ở Phú Cát (diện tích 70m2, giá 8 triệu đồng/m2, ngõ rộng hai ô tô con đi vừa), buồn bã nói: "Mua xong mảnh đất ở đây từ vài năm trước với giấy tờ viết tay, có chứng nhận của phường. Vị trí ở cuối đường Láng – Hòa Lạc chếch Xuân Mai, từng được gọi là "tam giác vàng" của Hà Nội những năm 2009-2010". Bỏ ra hơn 600 triệu đồng, người mua nuôi hy vọng nhận được sổ đỏ (theo lời người bán là đang chờ sổ). Nhưng đến nay, Xuân Mai đã "lột xác" hoàn toàn, với tốc độ phát triển kinh tế – đô thị chóng mặt, sổ đỏ vẫn chưa thấy đâu, thậm chí chủ đất trước ra giá 300 triệu đồng mới tạo điều kiện thực hiện xin cấp.

Ngoài chuyện cả tin (mua bán viết tay, chờ sổ đỏ) rồi bị bên bán "lật kèo" (vì giá đất lên cao so với thời điểm giao dịch), kiến thức về ĐGD của nhiều người quá "khiêm tốn". Tìm tới khu vực Hà Cầu, một trung tâm quy tụ nhiều sản phẩm ĐGD, khá nhiều gia chủ tự đúc rút ra kinh nghiệm và kiến thức căn bản nhất đối với loại hình BĐS này. Theo đó, ĐGD là đất do chính quyền địa phương cấp cho các hộ gia đình đông người (có khẩu nông nghiệp), hoàn cảnh khó khăn không mua được đất ở hoặc không có, không đủ chỗ để ở. ĐGD do cơ quan chức năng cấp quận, huyện phê duyệt và được cấp sổ đỏ. Ngoài ra, ĐGD vẫn phải đóng tiền sử dụng (với mức rất thấp). Tại Hà Nội, nhiều khu quy hoạch ĐGD thường là rìa làng, đất hoang chưa sử dụng vào mục đích gì như gò, những khoảng đất trống không canh tác nông nghiệp, những nơi không có dân cư…

Tiếp đến, về thời hạn, ĐGD gồm 2 loại: sử dụng có thời hạn giao cho để làm kinh tế như canh tác, nuôi trồng…) và sử dụng lâu năm (để ở, có sổ). Và "bi kịch" xảy đến với người mua thường liên quan tới loại đất để ở. Kinh nghiệm của người trong cuộc cho thấy, từ lúc được phân nhà tới lúc được cấp sổ đỏ là khoảng thời gian… vô định.

Thực tế, dân cư tìm về khu giãn dân thường là tứ xứ, dẫn tới phức tạp về an ninh, lối sống. Thủ tục pháp lý về lý thuyết là "ổn", nhưng hoàn thành thủ tục và thực hiện trọn vẹn hạ tầng điện, đường lại nằm ở doanh nghiệp. Bài học về ĐGD: không nên mua để ở; mua để kinh doanh tích trữ thì nên, nhưng cần đảm bảo giấy tờ pháp lý về dự án, khả năng tài chính và chuyên môn của chủ đầu tư… để đưa ra lựa chọn chính xác nhất.