Chỉ số bất động sản có 'kìm cương' được thị trường nhà đất?

Liệu thị trường bất động sản có còn nhộn nhạo sau khi chỉ số bất động sản ra đời?

Dự án niêm yết chỉ số bất động sản đã được rậm rạp chuẩn bị từ vài năm nay. Cơ quan hữu quan mong muốn, chỉ số này sẽ là phương thuốc hữu hiệu giúp minh bạch hóa thị trường. Tuy thế, cũng phải chờ tới khi chỉ số này được chính thức công bố, người ta mới có thể đánh giá tác động thực sự của nó.

Minh bạch như ở siêu thị

Nếu mọi việc diễn tiến đúng kế hoạch của Bộ Xây dựng, từ quý III/2011, người dân, nhà đầu tư có thể nắm rõ hơn xu hướng biến động trên thị trường nhờ các chỉ số bất động sản (BĐS), được cơ quan Nhà nước công bố 3 tháng một lần.

Theo Bộ Xây dựng, 4 đô thị lớn nhất nước sẽ được chọn thí điểm xây dựng chỉ số BĐS, gồm Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Cần Thơ (sau giai đoạn thí điểm tại 4 đô thị lớn, sẽ khuyến khích các tỉnh, thành phố khác áp dụng rộng rãi). Các chỉ số được công bố gồm có chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS. Theo đó, chỉ số giá giao dịch BĐS bao gồm chỉ số giá giao dịch chung của địa phương, chỉ số giá giao dịch từng loại BĐS ở từng khu vực của các tỉnh, thành phố. Chỉ số lượng giao dịch BĐS sẽ gồm chỉ số lượng giao dịch từng khu vực và của địa phương, chỉ số lượng giao dịch cho từng loại BĐS. Các loại BĐS được lựa chọn để xây dựng các chỉ số bao gồm BĐS để bán, chuyển nhượng là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền; BĐS để cho thuê là văn phòng... Việc công bố lần đầu các chỉ số được tiến hành từ quý III/2011. Thời điểm gốc được lựa chọn để xây dựng chỉ số là quý I/2011. Các chỉ số (gồm chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS) sẽ được công bố hàng quý và hàng năm; đảm bảo nguyên tắc đầy đủ, kịp thời, phản ánh sát tình hình biến động của thị trường BĐS tại địa phương.

Tóm lại, Bộ Xây dựng kỳ vọng, tình trạng tù mù về thông tin như từ trước tới nay sẽ được “quét” sạch sau khi chỉ số BĐS ra đời. Người ta có thể dễ dàng tra cứu và có được bức tranh tương đối rõ nét về biến động giá cả cũng như số lượng giao dịch ở một địa bàn cụ thể. Từ đó, mỗi nhà đầu tư, doanh nghiệp hoàn toàn có thể tự định hướng đầu tư cho chính mình như “một bà nội trợ đi chợ mua thức ăn buổi sáng hay công chức đi siêu thị mua hàng buổi chiều” – một quan chức Bộ Xây dựng nói vui.

Tính theo giá thị trường

Về phương pháp tính toán chỉ số, nhằm đảm bảo tính xác thực và độ tin cậy cao, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, sẽ dựa trên tình hình giao dịch thực tế giữa người dân ở một vị trí và trên một địa bàn, khu vực cụ thể trong các đô thị chứ không phải giá do chủ đầu tư các dự án ấn định. Ngoài ra, còn tính tới biến động giá của các bất động sản tương tự theo thời gian. Ông Nguyễn Mạnh Hà lý giải: “Phương thức tính chỉ số giá BĐS là sử dụng “rổ” hàng hóa chung như cách tính CPI. Nhưng cũng có thể sẽ có chỉ số cho từng phân khúc thị trường như nhà cao cấp, nhà trung bình hay căn hộ chung cư, đất nền, nhà phố, văn phòng, khách sạn... Chỉ số này theo đơn vị tính là tỷ lệ phần trăm và sẽ được công khai rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng”. Theo đó, trong một tình huống cụ thể, cũng là nhà chung cư nhưng chỉ số giá BĐS có thể cho biết nhà chung cư hạng trung bình (dưới 20 triệu đồng/m2) giá ổn định, không tăng trong khi giá chung cư cao cấp (trên 25 triệu/m2) tăng rất nhanh và giảm rất nhanh...

Chính xác tới đâu?

Đa số các nhà đầu tư, doanh nghiệp đều tỏ thái độ ủng hộ việc công bố chỉ số giá BĐS. Tuy nhiên, Giám đốc Công ty bất động sản Ba Đình (Hà Nội), ông Nguyễn Anh Dũng lưu ý: “Cơ quan Nhà nước tiến hành tính toán chỉ số giá BĐS không nên chỉ dựa vào số liệu do các chủ đầu tư hay các sàn giao dịch cung cấp bởi họ có thể tranh thủ “thổi” giá thị trường”.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng nhìn nhận, khâu khó nhất hiện nay chính là cơ chế thu thập thông tin, vì thông tin ảo luôn đầy rẫy trên thị trường BĐS. Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, do thông tin về giá hiện nay hầu hết đều do một số công ty quản lý BĐS tự thu thập qua nhiều nguồn khác nhau nên độ tin cậy chưa cao.

Ông Nguyễn Trần Nam khẳng định, mục tiêu chính của việc đưa ra các chỉ số giá BĐS là tạo ra cơ sở để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo, sử dụng vào việc quản lý thị trường BĐS tại địa phương. Mặt khác, có thể coi nhóm chỉ số BĐS là một trong những giải pháp “kìm cương” thị trường nhà đất vốn “bất kham”. Việc Nhà nước công bố chỉ số giá chỉ có tính chất định hướng, tham khảo. Song dù sao, trong bối cảnh thị trường “tù mù” như hiện nay, chỉ số giá BĐS sẽ góp phần định hướng rõ ràng hơn cho nhà đầu tư và người dân, giúp họ nắm bắt khu vực nào, loại hàng nào đang có biến động về giá. Một số nhà đầu tư bày tỏ, sau thời gian thí điểm, chỉ số này cần được công bố hàng tháng như CPI, để người dân, doanh nghiệp theo đó lựa chọn hình thức và lĩnh vực đầu tư phù hợp.