Cần thanh, kiểm tra việc thực thi pháp luật đất đai

GS Đặng Hùng Võ.

Đổi đất lấy đường ở Hà Nội, giá đất quá rẻ

Theo đề xuất của các nhà đầu tư dự án BT ở Hà Nội, trung bình ứng với mỗi km đường nhà đầu tư đề xuất được đổi khoảng 20-30 ha đất. Ông suy nghĩ gì về con số này?

Với diện tích đánh đổi như vậy, có thể nói đây là thương vụ “hàng đổi hàng” bất cân xứng, thiệt hại thuộc về bên có đất. Bên quyết về đất lại không có đất vì đất đó thuộc sở hữu toàn dân, những người dân nghèo đang được hưởng lợi trên đất thì phải đem đánh đổi. Tóm lại là nhà đầu tư được lợi lớn, và lỗ hổng cho nguy cơ tham nhũng thì rất rõ.

Cá nhân tôi khi nghe nhà đầu tư nói dự án BT là đổi đất thì tôi mới biết là dự án đầu tư hạ tầng theo hình thức BT tại Việt Nam làm như vậy! Từ việc vượt qua quy định của pháp luật để “mặc áo” mới cho “đổi đất lấy hạ tầng”, có thể thấy quản lý ở địa phương phải thế nào lắm mới dám “can đảm” đến thế.

Chỉ với 5 dự án BT thực hiện ở Hà Nội mà Bộ KH&ĐT thanh tra đã cho thấy số tiền tính sai, tính thiếu cho ngân sách hàng ngàn tỷ đồng. Đây có thể là một ví dụ điển hình về nguy cơ thất thoát, lãng phí tài nguyên?

Con số chỉ ra như vậy là hợp lý mang tính khái quát. Tính chi tiết hơn, nguy cơ thất thoát chắc còn nhiều hơn. Chưa tính tới sự hao hụt giá trị hạ tầng thực tế so với thiết kế trong dự án, chỉ tính giá đất trước khi có hạ tầng và sau khi có hạ tầng cũng tạo ra lãng phí khá lớn. Ví dụ như ở ngoại thành Hà Nội (như Đông Anh, Gia Lâm chẳng hạn), mỗi m2 đất trước hạ tầng và sau hạ tầng cũng chênh lệch ít nhất 10 triệu đồng. Như vậy 1ha có chênh lệch tới 10 tỷ đồng, tức là 20ha (ứng tối thiểu với 1km đường) chênh lệch tới 200 tỷ đồng. Vậy là mỗi km đường có thể chênh lệch 200 tỷ đồng mà nhà nước không thu được. Nếu không dừng ngay kiểu “đổi đất lấy đường” này thì quyền lợi của toàn dân sẽ mất mát quá lớn. Bùng nổ các dự án BT gắn với đổi đất kiểu này cũng là một phần nguyên nhân của thị trường bất động sản phát triển nóng, gây nên lạm phát, tạo ra bất công bằng xã hội, phân hoá giàu nghèo, tạo ra các “đại gia” kiếm tiền quá dễ dàng, người dân mất đất thì khiếu kiện kéo dài.

Một dự án BT ở Hà Nội mà Thanh tra Bộ KH&ĐT kết luận có vấn đề.

Cơ quan thanh tra, kiểm toán cần vào cuộc

Ngay từ năm 2009, khi Hà Nội đề xuất 14 dự án BT, Bộ KH&ĐT đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ. Theo tính toán của Bộ KH&ĐT tại văn bản này, chỉ 300 ha đất thôi, nhà nước đã có thể thu được nhiều tỷ đô la ứng với từng mức giá. Số tiền ấy có thể xây được rất nhiều công trình hạ tầng cho Hà Nội?

Đây là một tính toán và cảnh báo rất đúng của Bộ KH&ĐT. Tôi cho rằng Hà Nội chịu khó làm như Đà Nẵng cũng tạo được hiệu quả lớn về kinh tế và tiết kiệm được đất đai cho Nhà nước. Hoặc như kinh nghiệm Hàn Quốc, họ giao cho một doanh nghiệp nhà nước được gọi là Tổng công ty Đất đai có chức năng kinh doanh đất để phát triển hạ tầng. Doanh nghiệp đó vay tiền để trực tiếp thực hiện quy hoạch không gian gắn với các cơ chế chuyển dịch đất đai, vừa đưa người nông dân từng bước vào các không gian đô thị gắn với chuyển đổi nghề nghiệp, họ không cho đổi đất lấy hạ tầng.

Luật Đất đai 2003 có tiếp thu kinh nghiệm này của Hàn Quốc và yêu cầu các tỉnh phải thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện việc tạo quỹ đất cho đầu tư phát triển sao cho phù hợp với cơ chế thị trường. Nhưng tổ chức phát triển quỹ đất ở mỗi tỉnh, thành lập rồi mà chẳng làm được gì. Có lẽ vì lãnh đạo tỉnh, thành phố có quyền quyết định về đất đai lớn quá, vẫn thích giao đất trực tiếp cho nhà đầu tư đã được chỉ định. Đây là sự tồn tại của những điều bất bình thường trong quá trình phát triển.

Về nguyên tắc, chúng ta khuyến khích các nhà đầu tư thu lợi từ đầu tư trên đất, tạo giá trị gia tăng từ đầu tư, chứ không khuyến khích nhà đầu tư thu lợi từ “buôn đất”. Nếu chúng ta làm được như vậy thì nhà đầu tư có lợi, nhà nước có lợi hơn rất nhiều và đúng với nguyên lý kinh tế chính trị học về đất đai. Hiện nay, chúng ta đang bó rất hẹp để quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng lại để hở những khoảng rất rộng về pháp luật cũng như thực thi pháp luật để tham nhũng có cơ hội và thất thoát rất lớn xảy ra.

Vậy ông có kiến nghị gì trước thực trạng này?

Trước hết, chúng ta cần phải thực hiện đúng pháp luật. Ai thực hiện sai luật đều phải xử lý. Cần thực hiện ngay việc thanh, kiểm tra đối với công tác chỉ đạo và thực thi pháp luật đất đai tại các dự án BT, thực hiện ngay kiểm toán nhà nước đối với đất đai sử dụng đối ứng trong các dự án BT. Dự án nào làm sai phải xử lý nghiêm, thất thoát bao nhiêu (do kiểm toán phát hiện) thì phải thu hồi các thất thoát đó cho Nhà nước.

Nên xử lý thế nào các dự án BT thực hiện theo cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” thưa ông?

Thị trường bất động sản đang trầm lắng là lúc tốt nhất để chúng ta dọn dẹp những bề bộn trong đầu tư phát triển hiện nay. Cách tốt nhất là UBND các địa phương hãy dừng lại việc phê duyệt các dự án BT gắn với đổi đất mà chưa phê duyệt, rà soát chấn chỉnh lại nội dung các dự án BT đã phê duyệt không đúng với quy định của pháp luật, làm rõ nội dung định giá công trình hạ tầng sau khi hoàn thành và định giá đất sẽ đổi sau khi có hạ tầng. Địa phương chủ động làm cho đúng pháp luật sẽ tốt hơn là lãnh đạo cấp Trung ương phải vào cuộc. Tất nhiên, cơ quan Thanh tra và Kiểm toán Nhà nước cũng cần xem xét lựa chọn một hoặc vài dự án BT gắn với đổi đất để thực hiện kiểm tra, thanh tra, kiểm toán như một hướng dẫn cụ thể cho địa phương chấn chỉnh sao cho đúng.

Cảm ơn ông.