Cần kiểm soát, minh bạch giá nhà ở xã hội

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhiều lần khẳng định, nhu cầu về nhà ở xã hội (NOXH) vẫn rất lớn, trong khi đó thực tế nguồn cung đáp ứng hiện tại còn rất hạn chế. Và phát triển nhà ở xã hội là một trong các trọng tâm ưu tiên trong chiến lược quốc gia về nhà ở từ nay đến 2020. Việc tăng cường khả năng tiếp cận sở hữu NOXH cho người dân hiện vẫn đang là bài toán không dễ giải từ nhiều phía, trong đó đặc biệt là bài toán về giá nhà và năng lực mua nhà.

Giá NOXH cao hơn nhà thương mại: Nghịch lý đáng báo động!

Trong số nhiều rào cản khiến người có nhu cầu thực về nhà ở xã hội còn khó tiếp cận loại hình nhà ở này, vấn đề về giá nhà đến nay vẫn là một mấu chốt quan trọng. Hơn thế, từ đầu năm 2014 đến nay, liên tục các thông tin đánh giá về thị trường BĐS cho thấy, thị trường đã có dấu hiệu ấm dần lên, giá nhà đã giảm sâu về tương đương thời điểm năm 2006. Nhưng điều này vẫn chưa đủ sức hâm nóng thị trường thực sự.

Giá NOXH tăng lên sẽ kéo giảm khả năng tiếp cận nhà của người dân

Riêng về phân khúc NOXH, bước sáng quý II/2014, nhiều thông tin báo giới phản ánh hiện giá NOXH tại nhiều dự án cao hơn giá nhà ở thương mại cùng khu vực đang tác động tiêu cực đến tâm lý người mua NOXH.

Qua khảo sát, giá nhà ở xã hội tại một số dự án ở Hà Nội thời điểm này đã nhích tăng. Chẳng hạn, giá nhà tại dự án NOXH ở 143 Trần Phú (Hà Đông) có giá tạm tính 16 triệu đồng/m2 (gồm cả thuế, phí bảo trì). Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại cùng khu vực đang có giá chào bán lại rẻ hơn. Đơn cử, chung cư Viện 103 tại Văn Quán (Hà Đông) đang được rao bán giá dao động từ 13,9-14,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT và 2% phí bảo trì). Và dự án NOXH tại 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy) cũng có mức giá tới khoảng 14,9 triệu đồng/m2. Mặc dù vậy, cũng có dự án NOXH giá 8-10 triệu đồng/m2, nhưng đổi lại là ở địa bàn xa trung tâm trên 10 km, điều kiện sinh kế không thuận lợi, còn khó khăn trong đáp ứng nhu cầu về y tế, giáo dục....

Trong điều kiện nền kinh tế khó khăn, thu nhập trung bình của người dân cò thấp xa so với giá nhà trên thị trường, giá nhà cao hơn thu nhập là một rào cản lớn nhất đối với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực. Không những thế, phát triển nhà ở xã hội được coi là một trong những giải pháp quan trọng nhằm đáp ứng và giải quyết nhu cầu thực về nhà ở của người dân có thu nhập thấp, diện chính sách… Và, lâu nay người dân hướng đến tiếp cận NOXH dù có nhiều ràng buộc về pháp lý, thủ tục không đơn giản… nhưng đổi lại giá rẻ hơn nhà ở thương mại. Vì thế mà “cửa” cho người nghèo tiếp cận loại nhà này “rộng” hơn. Song, với mức giá như hiện tại, có thể coi là một nghịch lý đáng báo động.

Bởi lẽ, giá NOXH cao hơn nhà thương mại sẽ tác động tiêu cực đến tâm lý người mua. Cho dù cơ quan chức năng, các chủ đầu tư NOXH có giải thích về chất lượng, hạ tầng… đảm bảo và nhiều ưu đãi, nhưng vẫn không dễ xóa bỏ tâm lý người mua nghi ngại rằng “tiền nào của nấy” giữa giá cả và chất lượng.

Đặc biệt, ai cũng biết, Nhà nước đã và đang dành nhiều chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư NOXH nhằm kéo giá loại nhà này thấp hơn nhà ở thương mại. Nhưng với thực tế có NOXH giá cao hơn nhà ở thương mại, người dân có quyền đặt câu hỏi về tác động thực của những chính sách ưu đãi và ai là người thực hưởng ưu đãi? Nếu đã ưu đãi cho chủ đầu tư mà không minh bạch, chặt chẽ trong kiểm soát giá bán sản phẩm NOXH, người dân sẽ chịu thiệt.

Cách nào kiểm soát giá NOXH?

Hầu hết những người có nhu cầu thực về nhà ở, đã từng tìm hiểu ít nhiều về NOXH và biết rằng, muốn được sở hữu NOXH, có thể giá rẻ hơn nhà ở thương mại và được hỗ trợ vay vốn ngân hang lãi suất ưu đãi, họ phải chấp nhận hàng loạt ràng buộc phức tạp. Chẳng hạn, xin xác nhận đối tượng được mua, NOXH chưa cho phép chuyển nhượng trong 5 năm sau khi mua nhà, khách hàng không có quyền mặc cả giá khi mua, mua nhà phải bốc thăm chọn vị trí căn hộ…

Với hàng loạt ràng buộc, người mua chấp nhận làm thủ tục mua NOXH vì họ mong được sở hữu nhà giá rẻ hơn nhà ở thương mại. Cho nên, loại nhà này, sẽ là hợp lý nếu giá rẻ nhất (chất lượng vẫn đảm bảo tiêu chuẩn) trên thị trường, ít nhất là cùng khu vực. Đây phải được xác định là giải pháp then chốt mà cả nhà quản lý và chủ đầu tư phải thực hiện.

Thực tế, chính vì sự bất nhất trong giá NOXH, thậm chí giá NOXH đang nhích tăng và đã có trường hợp cao hơn nhà ở thương mại lân cận, mà giới chuyên gia, dư luận đặt vấn đề nên chăng cần quy định giá trần cho NOXH? Tuy nhiên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS đã khẳng định rằng, việc áp giá trần cho NOXH là không hợp lý. Bởi đã có quy định chỉ cho phép chủ đầu tư lãi 10%, như thế cũng đã là khống chế giá thành cho NOXH, không thể quy định họ phải bán với giá cụ thể bao nhiêu tiền mỗi m2. Còn ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã khẳng định, nếu giá NOXH cao quá thì người dân không mua nữa, đi mua nhà ở thương mại.

Như thế, muốn giảm giá NOXH, trong khi con số lãi 10% chưa thay đổi, về lý thuyết, chỉ còn cách thay đổi công nghệ, vật liệu,… để giảm giá thành xây dựng. Nhưng cùng với đó, không loại trừ một yếu tố rất quan trọng là sự công khai, minh bạch về cơ sở xác định số lãi cho chủ đầu tư NOXH được hưởng và giá thành xây dựng NOXH. Bởi hiện tại, người mua nhà chỉ biết ký vào hợp đồng soạn sẵn do chủ dự án bán NOXH đưa ra, không có thương lượng, mặc cả về giá, vị trí căn hộ… Các thành phần vật liệu, nội thất… dù có ghi trong hợp đồng, nhưng người mua không được biết về giá thành thực tế, kiểm tra chất lượng…

Như vậy, dù nhu cầu NOXH còn lớn, tình trạng giá NOXH cao hơn nhà ở thương mại sẽ là một trở lực lớn cho mục tiêu phát triển NOXH như Bộ Xây dựng đề ra. Bởi, người tiêu dùng bình dân sẽ dành ưu tiên hàng đầu là cân nhắc về giá cả khi quyết chọn mua sản phẩm, tiếp sau đó sẽ là cân nhắc về thủ tục mua – bán, ưu đãi... Nếu không kiểm soát chặt chẽ giá NOXH, rất có thể người tiêu dùng sẽ chịu thiệt, và họ quay lưng với NOXH, chính sách ưu đãi của Nhà nước cho chủ đầu tư NOXH sẽ phản tác dụng.