Bỏ khung giá đất: Tăng cường cơ chế giám sát

Gây thất thu ngân sách

Theo Luật Đất đai 2003, Chính phủ quyết định khung giá đất chung áp dụng cho cả nước. Căn cứ khung giá đất này, UBND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất trên địa bàn nhưng không được vượt quá 20% giá trần. Tuy nhiên, trên thực tế khung giá đất nhanh chóng bị lạc hậu bởi giá đất được quy định trong khung giá quá thấp so với giá thị trường.

Ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài chính), cho biết hiện nay khung giá đất đã không còn ý nghĩa. Bảng giá, khung giá nhanh chóng trở thành hình thức “đến hẹn lại lên” và “làm cho có”. Điều này đã khiến cho nhiều chuyên gia bức xúc bởi gây ra sự hao hụt và thua thiệt trong việc tính thuế.

Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm thường chỉ bằng 30-60% giá đất giao dịch trên thị trường khiến thất thu ngân sách từ đất đai rất lớn. Cũng vì bảng giá đất không sát giá thị trường nên tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân ngày càng gia tăng.

Theo đề án Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản Nhà nước phục vụ phát triển kinh tế-xã hội, sau khi bỏ khung giá, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh, thành ban hành bảng giá và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.

Trường hợp bảng giá không sát giá thị trường, UBND cấp tỉnh có thể quyết định một mức giá cụ thể bằng cách sử dụng tư vấn, sau đó đưa ra HĐND cùng cấp quyết định. Theo ông Cường, khi bỏ khung giá đất, UBND được quyền đẩy bảng giá đất cao hơn, sát giá thị trường nên có thể trả tiền đền bù cao hơn cho người dân bị thu hồi đất. Giá giao đất, cho thuê đất cũng cao hơn, đem lại nguồn thu lớn hơn cho ngân sách Nhà nước.

Bài toán quản lý, giám sát

Theo các chuyên gia về đất đai, bỏ khung giá đất là đúng nhưng với tình hình hiện nay, khi phân cấp, chuyển quyền về cho địa phương, Nhà nước cần có cơ chế quản lý khác với hiện tại. Bởi lẽ, đất đai là tài sản sinh lợi lớn, nếu địa phương làm không chặt chẽ, không đúng, tình trạng khiếu kiện kéo dài chưa chắc đã chấm dứt, thậm chí còn rắc rối thêm.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, cho rằng bỏ khung giá đất là việc không có gì phải bàn cãi, nhưng trước việc phân cấp bao giờ cũng phải có việc giám sát để có hiệu quả, đảm bảo nơi được phân quyền lực phải làm đúng.

“Câu hỏi đặt ra sẽ là ai là người giám sát, ai là người đánh giá? Vướng mắc trong khâu định giá đất hiện nay là không có cơ sở dữ liệu về giá thị trường, các hợp đồng giao dịch đều ghi giá đất rất thấp để trốn thuế. Nhà nước cần hoàn thiện được vấn đề này” - ông Võ nói.

Theo ông Phạm Đình Cường, đây cũng là vấn đề đau đầu khi bỏ khung giá đất bởi những khó khăn trong việc xác định giá đất theo giá thị trường.

“Ngay cả khi giao về địa phương cũng chưa chắc đảm bảo chính xác khi cả 2 cơ quan tư vấn và quyết định của UBND cấp tỉnh cũng không đưa ra được mức giá sát giá thị trường. Giá thị trường vẫn là một khái niệm mơ hồ. Cộng thêm sự phát triển của tổ chức phát triển quỹ đất, tư vấn định giá đất, đấu giá đất chưa thực sự chuyên nghiệp và vận động theo cơ chế thị trường, năng lực còn nhiều điểm bị hạn chế… sẽ dẫn đến những khó khăn cho các địa phương” - ông Cường nói.

Một số chuyên gia cũng lo ngại rằng việc bỏ khung giá đất sẽ dẫn đến tình trạng giá đất tăng, giảm tùy tiện, tăng nghĩa vụ đóng góp của người dân và doanh nghiệp vào ngân sách thông qua thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ…

Về vấn đề này, theo GS. Đặng Hùng Võ, khi các địa phương xác lập khung giá đất cho mình, về kỹ thuật sẽ không đáng lo, Ngân hàng Phát triển Châu Á đã từng có những khuyến nghị cho Việt Nam trong định giá hàng loạt, Việt Nam cũng có thể học hỏi từ nhiều nước tiên tiến. Vấn đề là cơ chế giám sát, quản lý, thanh tra… của các cơ quan nhà nước “hậu phân cấp” phải chặt chẽ để đảm bảo chính sách này không bị biến tướng.