BĐS 4 tháng đầu năm: Buồn nhiều hơn vui

Quý I/2014 trôi qua với nét chung là thị trường chứng kiến nhiều dự án nhà ở giá rẻ bung hàng với sản phẩm, phương thức hấp dẫn. Sang tháng 4/2014, "điểm sáng" le lói xuất hiện ở các thông tin chính thức về gói hỗ trợ cho BĐS trong khi thị trường đầy rẫy "khoảng tối" doanh nghiệp, dự án.

"Mảnh đất lắm người nhiều ma"

Xin mượn tên cuốn tiểu thuyết từng gây xôn xao dư luận của nhà văn Nguyễn Khắc Trường để bình luận về tình trạng thị trường nhà ở (chung cư thương mại) tại địa bàn Hà Nội thời gian gần đây.

Toàn cảnh phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ ở thị trường phía Bắc được khắc họa sinh động tại Hà Nội. Trước khi thông tin về gói 50.000 tỷ đồng được chính thức, người cần nhà và kẻ đầu tư địa ốc mừng rỡ trước nhiều dự án giá "mềm" chào bán (Văn Phú Victoria, VP5 Linh Đàm, Kim Văn – Kim Lũ, CT1 Trung Văn, Sparks Dương Nội, Thăng Long Victory, Meco 102 Trường Chinh…), với biên độ giá (giao dịch thị trường) khá rộng, từ 14 – 23 triệu đồng/m2 (tùy dự án, căn, diện tích).

Những dự án trên đại diện cho các sản phẩm được người có nhu cầu thực "săn đón" vì tiến độ ấn tượng, pháp lý cũng như thương hiệu của chủ đầu tư được khẳng định. Tuy vậy, tháng 4/2014 bỗng chốc chứng kiến rất nhiều lời rao bán cắt lỗ siêu khủng từ các dự án "hot" trên. Tiêu biểu nhất, đợt "rút chạy" của nhà đầu tư Kim Văn – Kim Lũ. Theo anh Minh, dân đầu cơ chuyên nghiệp (đang ôm 4 căn tại CT11, CT12A, CT12B), nắm bắt tâm lý khách đang "ngán" mua chênh quá cao nên giới đầu tư lập tức bán cắt "lỗ", với quảng cáo chênh thấp nhất thị trường ở mức 130-50 triệu đồng/căn có giá gốc 14,5 – 15,5 triệu đồng/m2.

Đang vẫn hoài nghi về khả năng giá nhà còn tiếp tục giảm hay không, khách hàng lại càng nao núng trước một loạt dự án khủng bị "dính chàm"

Trong lúc người mua vẫn hoài nghi về khả năng giá còn tiếp tục giảm hay không, họ lại càng đắn đo suy nghĩ trước một loạt dự án khủng bị "dính chàm". Đó là, 6 công trình tại Q.Hoàng Mai cố tình xây dựng không phép và sai phép (409 Lĩnh Nam, dự án của Cty Hưng Sơn tại đường Ngọc Hồi, dự án khu nhà ở cho CBCS Công an quận Hoàng Mai…); dự án AZ Sky Định Công vi phạm quy hoạch và thi công sai nội dung GPXD, khu hỗn hợp VP5 Linh Đàm vi phạm quy định quản lý công trình… Gần nhất, chủ đầu tư Thăng Long Garden (Công ty CP May Thăng Long) chuẩn bị "lọt tầm ngắm" cơ quan chức năng do những khuất tất khó hiểu trong việc tự ý xây sân tennis trên diện tích dành cho cây xanh.

Đi sau về trước

Hãi hùng hơn cả, quần thể Nam Đô Complex (609 Trương Định) do GP Invest làm chủ đầu tư từng gây "sóng gió" thị trường dịp Tết Nguyên đán vừa qua, với mức giá 19-22 triệu đồng/m2. Sau vài tháng chuyển về "an cư" sự thật khó tin được hé lộ rằng, hơn 1.000 cư dân tại đây thường ngày vẫn "hưởng" nguồn nước thạch tín mà không hề hay biết. Chủ đầu tư cam kết xử lý trong tháng 4/2014, nhưng theo các phương án khắc phục thì DN này "vô can" trách nhiệm với sức khỏe của cư dân đã "trót" uống thạch tín.

Giới kinh doanh, tạo lập BĐS và những người từng ra Bắc vào Nam trải nghiệm cuộc sống cơ bản đều thừa nhận khả năng thích ứng của DN và môi trường đầu tư địa ốc tại Tp.HCM vượt trội hơn cả. So sánh sức mạnh quản lý và độ chuyên nghiệp của doanh nghiệp BĐS giữa hai đầu thị trường, địa bàn hành chính là điều rất khó và có phần… ngớ ngẩn. Nhưng thực tế cho thấy, khi DN phía Bắc vẫn chật vật, "kèn cựa" nhau mỗi khi đối thủ khác tung sản phẩm hút khách với giá hấp dẫn và không ngần ngại phạm luật để thu lợi, thì địa ốc Tp.HCM đã thoát khỏi cảnh buồn đó.

Xét trong biên độ thời gian rất ngắn (đầu năm 2014), trường hợp chủ đầu tư gặp tố tụng, sai phạm trong thi công, bán hàng ở thị trường Tp.HCM rất ít so với ở Hà Nội. Đó là vụ việc chủ đầu tư dự án Petro VietNam Landmark (Q.2) thua kiện và phải trả lại tiền mua căn hộ cho một khách hàng vì lỗi bán hàng khi chưa xong móng. Thứ hai, lình xình khách hàng "méo mặt" vì không thể đòi tiền thanh lý trong khi DN sai hẹn bàn giao cả năm trời với công trình còn nham nhở vôi vữa (dự án chung cư Gia Phú tại Q.Thủ Đức).

Hà Nội và Tp.HCM là hai đầu tầu phát triển bậc nhất cả nước về nhiều mặt. Trong đó, thị trường BĐS cũng chủ yếu được nuôi sống nhờ 2 "động mạch chủ" nêu trên. Cùng khó khăn về thanh khoản, về tiếp cận nguồn vốn giá rẻ (từ ngân hàng), và cùng chung những căn bệnh phát triển đô thị (như nhà siêu mỏng, siêu méo), nhưng điểm "cộng" của phía Nam là DN dường như "dễ thở" hơn.

Trước hết là sự linh hoạt của giới chức quản lý đối với phương án cơ cấu diện tích căn hộ dưới 30m2 để bán theo hướng "nhỏ, gọn, giá rẻ" của DN nhằm "tự cứu mình". Trường hợp của Đất Lành với chung cư Thái An minh chứng cho điều đó (trong khi tại Hà Nội chỉ xuất hiện với…chung cư mini).

Tiếp đến, nhạy bén và nhận thức chính xác về nhu cầu, khả năng tài chính của đa số khách hàng của DN phía Nam được bộc lộ qua "cú sốc" dự án Tecco Green Nest. Theo đó, đơn vị phân phối độc quyền dự án tại Q.Tân Bình tung ra phương án thanh toán 1m2/tháng và cam kết cho vay với mức lãi suất 5%/năm (không cần làm hồ sơ vay) cho khách mua. Điều này, so với cách làm áp dụng với "chuột bạch" Usilk City ở Hà Nội nhiều tháng qua, rõ ràng thuyết phục hơn hẳn dù còn phải chờ thời gian chứng minh.