3 yếu tố xác lập giá trị bất động sản

Tại nhiều cuộc hội thảo, ông đã từng nói đến nguyên lý “tam giác đất đai” như một vấn đề gốc rễ để xác định giá trị cho một bất động sản. Ông có thể nói rõ hơn về nguyên lý này?

Nguyên lý “tam giác đất đai” là một trong những cách tiếp cận xuất phát từ mối quan hệ mật thiết giữa 3 yếu tố bao gồm: mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất trên một đơn vị đất đai, chất lượng quy hoạch sử dụng đất và giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai. Ba yếu tố này luôn được bổ sung và hỗ trợ lẫn nhau theo một chu trình vận hành nhất định.

Khi quyền sử dụng đất được xác định thuộc về một chủ thể, thì chủ thể này sẽ dành nhiều nguồn lực vào việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến chất lượng quy hoạch cao. Kết quả là việc sử dụng đất càng hiệu quả và giá trị kinh tế của mảnh đất tăng cao theo chất lượng. Cũng vì giá trị kinh tế tăng, nên việc bảo vệ quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục tăng theo giá trị của mảnh đất. Ngược lại, chu trình có thể vận hành theo hướng tiêu cực, tức quyền sử dụng đất càng không chắc chắn, thì chất lượng quy hoạch sử dụng đất kém, dẫn đến giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai thấp và đương nhiên nhu cầu bảo vệ thành quả lao động giảm đi.

Một nguyên lý không quá phức tạp và sẽ mang lại hiệu quả cao, nhưng vì sao lại không được triển khai được trên thực tế, thưa ông?

Việc vận hành trơn tru nguyên lý “tam giác đất đai” trên thực tế không phải là một việc đơn giản, bởi “bộ máy” 3 yếu tố này có mối quan hệ mật thiết với nhau và mỗi yếu tố sẽ liên tục hỗ trợ và bổ sung cho các yếu tố khác. Một trong những vấn đề lớn nhất đó chính là quy hoạch, bao gồm những vấn đề về chu trình quy hoạch, chi phí xây dựng quy hoạch và việc điều chỉnh quy hoạch.

Chi phí xây dựng quy hoạch hiện được xây dựng theo đơn giá Nhà nước, nên nhiều chi phí không theo thị trường thực tế. Điều này nói lên rằng, chi phí cần thiết để xây dựng một bản quy hoạch chắc chắn phải cao hơn nhiều so với đơn giá được đưa ra ban đầu.

Một vấn đề nữa là doanh nghiệp luôn phải đối mặt với việc điều chỉnh quy hoạch. Do chất lượng quy hoạch thấp, nên hầu hết các bản quy hoạch này khi đến tay người chủ cụ thể thì đa phần đều phải điều chỉnh. Để điều chỉnh được bản quy hoạch, doanh nghiệp phải trải qua vô vàn khó khăn.

Ông có bình luận gì về giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai hiện nay?

Ai cũng hiểu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai là do các hoạt động kinh tế xã hội trên mảnh đất đó mang lại. Tuy nhiên, nếu giá trị đó không được định giá cao, thì nguồn thu từ đất đai trước mắt sẽ thấp - không cho phép phát triển cơ sở hạ tầng cho phát triển các mục tiêu kinh tế xã hội khác.

Ở khía cạnh thị trường, khi việc định giá này dẫn đến chi phí để phát triển trên một đơn vị đất đai trở nên quá cao, giá thành sản phẩm tăng, kỳ vọng lợi nhuận tăng, kết quả là giá bán sản phẩm vượt quá khả năng của đại bộ phận dân chúng.

Một vấn đề nữa là cơ chế hai giá. Rất nhiều lý giải và sáng kiến cho việc làm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và chủ đầu tư, nhưng vấn đề không thể giải quyết nếu chúng ta tiếp tục tách biệt quyền lợi của người có quyền sử dụng đất đầu tiên, người chuẩn bị và người phát triển dự án cuối cùng.

Vậy ông mong muốn điều gì khi sửa Luật Đất đai trong thời gian tới?

Chúng ta không thể giải quyết được vấn đề một cách triệt để nếu không tôn trọng mối quan hệ mật thiết giữa 3 yếu tố nêu trên, điều mà chỉ có thể đề cập trong một chính sách đất đai. Khi chúng ta có chính sách đất đai đúng đắn phản ánh mối quan hệ này, thì việc soạn thảo và chuẩn bị các văn bản pháp luật mới nhất quán.

Việc lúng túng trong sửa đổi Luật Đất đai hiện hành như thế nào hiện nay chỉ phản ánh chúng ta chưa có một chính sách đất đai cụ thể cho giai đoạn phát triển đất nước trong giai đoạn tiếp theo, hay cụ thể hơn cho lĩnh vực bất động sản.

Chính vì thế, để xây dựng được thị trường bất động sản thoát ra khỏi khủng hoảng, phát triển bền vững và đóng góp cho phát triển đất nước, thì chúng ta cần một chính sách đất đai rõ ràng, đề cập được mối quan hệ giữa 3 yếu tố nêu trên.