Tại sao Bộ Xây dựng lại đề xuất mua nhà?

Đề án 254 của Chính phủ về cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng giai đoạn 2011-2015, trong đó, Chính phủ giao Bộ Xây dựng đưa ra giải pháp mua dự án bất động sản. Như vậy, một đề án về tái cấu trúc ngân hàng nhưng lại xen vào vấn đề bất động sản. Điều này khiến không ít người băn khoăn về tính logic của đề án. Tuy nhiên xét một cách kỹ lưỡng thì rõ ràng 2 vấn đề này lại có liên hệ một cách mật thiết với nhau.

Theo số liệu chính thức được công bố, hiện tại tỷ lệ dự nợ tín dụng đối với bất động sản vào cuối năm 2011chỉ chiếm chưa đến 10% tổng dư nợ của nền kinh tế và nợ xấu chỉ chiếm 4,14%, tương đương 8.400 tỷ đồng. Nếu con số này phản ánh đúng thực tế thì sẽ không có quá nhiều điều phải lo ngại đối với hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia đều nhận định nợ xấu từ bất động sản có thể cao hơn những con số này rất nhiều. Nợ xấu theo con số chính thức trên cũng không phản ánh đúng thực tế là do các doanh nghiệp thường đảo nợ và không kê khai đúng như quy định.

Hiện tại, hầu hết các công ty bất động sản đang gặp khó khăn ở tất cả các phân khúc. Chỉ cần tính khoảng 70 công ty thuộc nhóm ngành bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán thì số tiền cũng lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng. Nhìn kết quả kinh doanh tệ hại của các doanh nghiệp này cũng có thể hình dung ra phần nào bức tranh kém sáng sủa của bất động sản.

Trong 3 năm qua, thị trường bất động sản gần như đóng băng, nhiều doanh nghiệp bị mất thanh khoản một cách trầm trọng. Hiện tượng doanh nghiệp bị buộc phải thanh lý dự án hoặc bị ngân hàng siết nợ bằng dự án thế chấp ngày càng trở nên phổ biến.

Như vậy, rõ ràng sự khó khăn của thị trường bất động sản đã “lây lan” sang hệ thống ngân hàng. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài thì vấn đề càng trở nên trầm trọng. Theo công bố của NHNN hiện tại có 9 ngân hàng được xếp vào nhóm “yếu kém” và đang bị kiểm soát đặc biệt. Đây phần lớn là những ngân hàng nhỏ và hoạt động rủi ro. Các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản đã khiến cho những ngân hàng này mất khả năng thanh khoản.

Đó là những nguyên nhân khiến đề án tái cấu trúc ngân hàng lại đề cập đến việc Nhà nước mua lại các dự án bất động sản. Điều này cũng được chính các quan chức của Bộ Xây dựng xác nhận là sẽ mua lại các dự án bất động sản “có thế chấp lại ngân hàng”.

Bên cạnh lý do chính này thì Bộ Xây dựng đưa ra rất nhiều lý do có tính “hợp lý” là mua nhà đề làm nhà công vụ, phục vụ việc tái định cư, điều tiết thị trường. Thậm chí, Bộ Xây dựng còn nhận định về dài hạn giá nhà đất sẽ lên và mua lại thời điểm này sẽ “có lời” trong tương lai.

Ảnh minh họa. Nguồn internet

Doanh nghiệp bất động sản được cứu?

Rất nhiều người cho rằng đề án này là một cứu cánh đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiện tại vẫn chưa có thông tin chi tiết về đề án như tổng số tiền bỏ ra để mua, tiêu chí chi tiết của những dự án được mua. Do vậy rất khó đưa ra được những phán đoán chính xác ảnh hưởng của chính sách này. Chính điều này cũng đặt ra nhiều câu hỏi xung quanh đề án mua nhà mà Bộ Xây dựng vừa đề xuất.

Câu hỏi đầu tiên mà những nhà kinh tế quan tâm là Nhà nước có thật sự cần thiết phải mua nhà để cứu doanh nghiệp và ngân hàng hay không? Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế thì giá nhà đất hiện nay vẫn còn quá cao so với thu nhập của người dân Việt Nam và giá nhà đất trên thị trường cũng không phản ánh đúng giá thành. Việc các doanh nghiệp và ngân hàng gặp khó khăn là hệ quả tất yếu của việc phát triển ồ ạt thiếu tính toán. Đây là một rủi ro bình thường trong chuyện kinh doanh và cũng là việc cần thiết để thị trường điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế. Vậy nếu Nhà nước can thiệp vào thị trường khi chưa thực sự cần thiết sẽ làm bóp méo thị trường bất động sản và để lại nhiều hệ quả cho xã hội.

Vấn đến thứ hai cũng được nhiều người rất quan tâm là “tiền đâu?”. Hiện tại, số căn hộ tồn đọng đáp ứng điều kiện của đề án có thể lên tới hàng chục nghìn. Như vậy, với giá căn hộ từ 15-17 triệu đồng/m2 thì tổng số tiền mà Nhà nước sử dụng để mua nhà lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng. Trong bối cảnh thâm hụt ngân sách đang ở mức khá cao và cần cắt giảm đầu tư công thì việc bỏ ra hàng chục nghìn tỷ đồng là một vấn đề rất quan trọng cần được tính toán kỹ càng.

Trong trường hợp số tiền này là từ NHNN thì đây tương đương với một hình thức in tiền. Điều này không phù hợp với chức năng của một ngân hàng trung ương và còn gây áp lực lên lạm phát.

Đối với các doanh nghiệp câu hỏi được quan tâm là đối tượng cụ thể nào sẽ được Nhà nước mua? Trong bối cảnh mà nhiều doanh nghiệp và ngân hàng cần phải cứu thì Nhà nước lấy tiêu chí gì để đảm bảo sự công bằng và khách quan trong lựa chọn đối tượng được “cứu”?

Cuối cùng câu hỏi được tất cả mọi người quan tâm là Nhà nước sẽ mua với giá nào để đảm bảo lợi ích cần bằng? Bộ Xây dựng cho biết sẽ mua nhà với giá 15-17 triệu đồng/m2 và khu vực mua “xa trung tâm”. Trong khi đó, mức giá phổ biến của rất nhiều nhà chung cư tại Tp.HCM chỉ có giá 10-14 triệu đồng/m2. Ngoài ra, theo các công ty bất động sản thì giá thành mỗi m2 chung cư chỉ khoảng 7-10 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với giá Bộ Xây dựng đề xuất.

Trên đây là một loạt câu hỏi cần trả lời đối với đề án mua nhà của Bộ Xây dựng. Giải quyết được những mâu thuẩn đó cũng không hề dễ dàng. Do vậy, còn quá sớm kỳ vọng vào việc bất động sản sẽ được cứu. Có chăng một số dự án “thân quen” sẽ được cứu trước để tránh việc đổ vỡ. Dù vậy, nếu thực sự được cứu thì cũng sẽ là một tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản.

Hoàng Nam