Ảnh minh họa. Nguồn internet

Lãi suất không phải là tất cả

Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều có tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu rất lớn. Do vậy, doanh nghiệp bất động sẽ gặp khó khăn khi lãi suất tăng cao. Thực vậy, báo cáo tài chính năm 2011 cho thấy, chi phí lãi vay của hầu hết các công ty trong ngành bất động sản tăng vọt. Chẳng hạn, chi phí lãi vay của Công ty CP Vincom (VIC) năm 2011 lên tới 227 tỷ đồng, cao hơn gấp 2 lần so với năm trước. Tất nhiên, đây chưa phải là số lãi thật sự mà VIC phải trả, vì một phần đã được vốn hóa vào đầu tư. Nguyên nhân, bên cạnh việc nợ vay tăng thì còn do lãi suất cũng tăng mạnh so với năm trước.

Việc siết chặt tín dụng và lãi suất cao không chỉ tác động đến chi phí doanh nghiệp mà còn làm cho thị trường bất động sản đóng băng. Nguyên nhân, lãi suất cao sẽ khiến cho tình trạng đầu cơ giảm, chi phí lớn khiến cho việc vay tiền trở nên quá đắt đỏ do vậy cầu nhà đất giảm.

Trong thời gian gần đây, giá nhà tại nhiều dự án bất động sản đã giảm khá mạnh, đặc biệt là căn hộ và đất nền dự án. Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng chưa có dấu hiệu tăng trưởng trở lại. Hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng nhiều và đây mới chính là nỗi lo lớn nhất của các doanh nghiệp.

Báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy doanh thu của hầu hết các doanh nghiệp đều giảm rất mạnh trong khi hàng tồn kho tăng cao. Chẳng hạn, báo cáo hợp nhất của VIC cho thấy doanh thu năm 2011 của công ty chỉ đạt 1.187 tỷ đồng, giảm 63,76% so với 2010, còn hàng tồn kho lên đến 7.884 tỷ đồng, tăng gần 4 lần so với năm 2011. Đại gia bất động sản khác là Công ty CP ĐT & PT KCN Sông Đà (SJS) doanh thu cũng chỉ đạt 137 tỷ đồng giảm 86% so với năm 2010 và lỗ tới 71 tỷ đồng.

Như vậy, rõ ràng lãi suất và chính sách tiền tệ ảnh hưởng lớn tới tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, điều này không phải là tất cả. Việc thị trường nhà đất của Việt Nam rơi vào tình trạng như hiện nay là một điều tất yếu khi phát triển vượt quá tiềm năng thực tế của nó. Tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản lớn khiến cho giá nhà đất bị đẩy lên quá cao. Bong bóng bất động sản không sớm thì muộn xì hơi.

Hơn nữa, theo đánh giá của các tổ chức nghiên cứu bất động sản thì hiện tại thị trường bất động sản có hiện tượng dư cung. Tất nhiên ở đây được hiểu là với hàng giá cao đang bị dư thừa do ít người có thu nhập đủ cao để sở hữu những căn nhà với giá đó, còn thực tế cầu nhà ở đối với toàn xã hội thì vẫn đang rất lớn.

Bất động sản sẽ sớm phục hồi?

Mới đây, trong lần trả lời báo giới với về việc Hoàng Anh Gia Lai (HAG) bị Fitch hạ bậc tín nhiệm, Ông Võ Trường Sơn, Phó tổng giám đốc phụ trách tài chính của công ty này nói: “Chúng tôi tin tưởng vào các nỗ lực của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước trong việc hạ lãi suất. Khi lãi suất giảm thì chắc chắn sức mua sẽ tăng lên và khi đó mới là thời điểm tốt để bán”.

Không chỉ ông Sơn mà gần đây có rất nhiều ý kiến cũng bày tỏ sự lạc quan và tin tưởng địa ốc sẽ khởi sắc trở lại khi lãi suất giảm. Sự lạc quan này không phải là không có cơ sở nhưng tốt đến đâu thì lại là vấn đề khác.

Giá nhà đất tăng thường đi kèm với điều kiện là nền kinh tế tăng trưởng tốt và chính sách tiền tệ mở rộng. Xét cả hai điều kiện đó trong thời gian tới dường như rất khó diễn ra. Việc lại suất giảm như một điều tất yếu khi lạm phát tăng chậm lại và chính sách tiền tệ nới lỏng. Tuy vậy, lãi suất cũng khó giảm mạnh do sự bất ổn của hệ thống tài chính vẫn còn lớn (9 ngân hàng yếu kém đang bị kiểm soát).

Mặt khác, trong chính sách của Chính phủ năm 2012 chính là năm bản lề của việc tái cấu trúc nền kinh tế. Có thể hiểu điều này như là việc nền kinh tế có quá nhiều khiếm khuyết và yếu kém cần phải sửa chữa. Cụm từ “tái cấu trúc” được sử dụng thường xuyên ở rất nhiều lĩnh vực. Thực tế thì Chỉnh phủ cũng đặt chỉ tiêu khá khiêm tốn cho năm 2012 là tăng trưởng tín dụng từ 15-17%, lạm phát kiểm soát 2 con số, tăng trưởng GDP mục tiêu là 6%. Mặc khác, tín dụng cho bất động sản tiếp tục đặt vào nhóm “hạn chế đầu tư”.

Hơn nữa, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại quá nhiều căn bệnh và chắc chắn nó không thể được chữa lành chỉ bởi “liều thuốc” hạ lãi suất. Do đó, việc nới lỏng chính sách tiền tệ chỉ có tính hỗ trợ chứ rất khó chữa căn bệnh trên thị trường bất động sản.

Tóm lại: Nỗi lo lớn nhất của các doanh nghiệp không phải là lãi suất cao mà là mất thanh khoản. Tức là, do không bán được hàng nên không đảm bảo được nguồn vốn để trả lãi nợ vay và các khoản nợ đáo hạn. Thị trường khó mà phục hồi mạnh chỉ bởi các chính sách giảm lãi suất của Chính phủ. Trong thời gian tới nhiều dự án của các công ty bất động sản có thể bị ngân hàng siết nợ, hoặc phải sang nhượng cho các đối tác mạnh hơn.

Hoàng Nam