>> Kỳ 1: Những con số thống kê biết nói

 

Đòn bẩy tài chính hay còn gọi là đòn bẩy nợ là trường hợp doanh nghiệp sử dụng những khoản tiền đi vay để tài trợ cho dự án đầu tư hoặc hoạt động kinh doanh của mình. Đòn bẩy nợ thường được đo lường bằng tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu (D/E = Debt/Equity). Doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính nhằm tạo lá một lá chắn thuế và đáp ứng nhu cầu vốn khi mà vốn tự có không đủ.

Cho đến nay vẫn chưa có một lý thuyết tài chính nào chứng minh được tỷ lệ nợ bao nhiêu là tối ưu vì nó phụ thuộc nhiều vào yếu tố như trình độ quản trị công ty, môi trường vĩ mô, loại hình kinh doanh của doanh nghiệp…. Tuy nhiên, một quan điểm được giới tài chính đồng thuận là doanh nghiệp càng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn thì càng rủi ro.

Trở lại với vấn đề nợ của doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Với đặc thù của ngành BĐS, các dự án đầu tư thường cần một số vốn rất lớn, trong khi đó đa số doanh nghiệp lại không thể có đủ vốn tự có để đầu tư dự án. Do vậy, việc dùng vốn vay và huy động vốn từ các nhà đầu tư để thực hiện dự án là không thể tránh khỏi.

Trước đây, khi thị trường bất động sản bùng nổ, doanh nghiệp chỉ cần kiếm được dự án là chắc chắn có lời. Lợi nhuận lớn từ BĐS như một thỏi nam châm hút rất nhiều doanh nghiệp lao vào lĩnh vực này. Bất chấp những rủi ro và dù không có kinh nghiệm, nhiều doanh nghiệp lao vào BĐS như con thiêu thân.

Hiện tại, ở tất cả các phân khúc của thị trường như: Bất động sản công nghiệp, căn hộ chung cư, cho thuê văn phòng, nhà nghỉ dưỡng đều có dấu hiệu dư thừa nguồn cung. Đặc biệt là giá bất động sản hiện nay dù đã giảm nhưng vẫn còn quá cao so với nhu cầu thực của đa số người dân.

Trong bối cảnh như vậy, việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trở thành một gánh nặng đối với doanh nghiệp. DN BĐS không thể tạo ra được dòng tiền khi nhà đất ế ẩm. Trong khi đó, lãi suất cao vay vốn khó khăn nên áp lực trả lãi vay và nợ gốc ngày càng lớn.

Theo báo cáo tài chính năm 2011 của 61 DN BĐS đang niêm yết trên thị trường chứng khoán cho thấy, lãi vay của tất cả doanh nghiệp lên đến 3.141 tỷ đồng, tăng 62% so với năm 2010. Đặc biệt con số này càng có ý nghĩa khi so với tổng lợi nhuận của tất cả doanh nghiệp này chỉ vỏn vẹn 4.327 tỷ đồng.

Tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu (D/E) của các DN BĐS   niêm yết lên tới 1,54 lần, trong đó nợ vay ngân hàng chiếm hơn 50% tổng số nợ. Đây là mức cao hơn nhiều so với mức bình quân của toàn bộ thị trường (khoảng 1,2 lần). Một số doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy nợ rất lớn như Công ty CP Vincom (VIC) lên tới 3,21 lần. Nợ vay của VIC lên tới hơn 10.000 tỷ đồng, chiếm gần 40% tổng nợ của doanh nghiệp. Lãi vay được hạch toán vào chi phí tài chính lên tới 802 tỷ đồng, gần bằng lợi nhuận sau thuế của VIC. Tuy nhiên, chắc chắn số lãi này chưa phản ánh hết số lãi thực của VIC vì một số khoản lãi vay được vốn hóa vào tài sản của doanh nghiệp.

Bên cạnh VIC thì rất nhiều doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn như Nhà Đất Cotec (CLG), Địa ốc Hoàng Quân (HQC), Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR), Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR), Hoàng Anh Gia Lai (HAG) …. Một đặc điểm chung của tất cả các doanh nghiệp này là đều là những công ty bất động sản lớn và mở rộng hoạt động kinh doanh một cách rất nhanh trong những năm gần đây. Các doanh nghiệp này tích tụ một một lượng đất lớn và đang đầu tư phát triển các dự án. Đây cũng chính là điểm mang lại nhiều rủi ro cho doanh nghiệp.

Doanh thu và lợi nhuận của hầu hết các doanh nghiệp năm 2011 đều giảm mạnh so với năm 2010. Việc bán hàng trở nên vô cùng khó khăn, trong khi đó vốn đầu tư đòi hỏi lớn. Hầu hết tài sản của các doanh nghiệp đều nằm trong hàng tồn kho hoặc đầu tư xây dựng dỡ dang. Như vậy, nếu thị trường không có sự chuyển biến tích cực hay nguồn vốn cho BĐS tiếp tục bị siết lại thì chắc chắn những DN BĐS này sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Tóm lại: Đòn bẩy tài chính là một công cụ “lợi hại” giúp cho doanh nghiệp phát triển nhanh. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay việc dùng đòn bẩy tài chính quá mức và không kiểm soát được rủi ro đã trở thành một gánh nặng thực sự đối với doanh nghiệp. Chi phí lãi vay, áp lực trả nợ cùng với việc thiếu tiền giải ngân cho các dự án khiến nhiều doanh nghiệp đứng bên bờ vực sự phá sản. Trong thời gian tới có thể nhiều dự án bất động sản có thể phải bán lại với giá rẻ hoặc bị ngân hàng siết nợ.

Song Long (CafeLand)