Thị trường đất nền Hà Nội - Xuống dốc không phanh

Kể từ khi có quyết định của UBND Tp. Hà Nội về việc mở rộng Hà Nội về phía Tây thành phố, giá nhà đất nơi đây bỗng chốc lên giá, người dân nơi đây cũng trở lên đổi đời. Tâm điểm cơn sốt chủ yếu quanh trục đường Láng – Hòa Lạc, huyện Ba Vì, Gia Lâm và quận Tây Hồ. Đặc biệt tại xã Yên Bài cách trung tâm Hà Nội 49km, giá đất tăng gấp 3 lần. Nhiều nhà đầu cơ nhỏ lẻ cũng nhờ lướt sóng phân khúc này mà trở nên giàu có trong phút chốc.

Tuy nhiên, giữa tháng 4 đến nay, thị trường đất nền bắt đầu có dấu hiệu giảm sút rõ rệt, các nhà đầu tư cũng ít tham gia vào khu vực này hơn, giá được rao bán giảm 10% so với 2 tháng trước, một phần là do áp lực từ lãi suất cao từ ngân hàng, giá đất nền giảm từ 5 – 10 triệu/m2 tùy từng vị trí. Khu vực Kim Chung – Di Trạch ghi nhận sự giảm giá mạnh, thị trường gần như rơi vào trạng thái ảm đạm nhất từ trước đến nay. Trước đây, những lô đất liền kề nằm ngay mặt tiền đường 10,5m có giá thấp nhất cũng trên 50 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay giá chỉ vào khoảng 42 – 45 triệu đồng/m2 mà giao dịch thành công cũng không nhiều.

Sự sụt giảm của giá đất còn được ghi nhận ở nhiều khu vực khác như Tân Tây Đô, liền kề đường nội bộ nhỏ thời điểm tăng giá đầu năm thấp nhất cũng khoảng trên 50 triệu đồng/m2 thì nay giá chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2. Khu vực liền kề Văn Phú, vào tháng 1 năm 2011 giá chào bán khoảng 71 - 80 triệu đồng/m2 đường nội bộ trên 10,5m mặt đường tùy vào từng căn, đến nay giá chỉ khoảng 62 - 65 triệu đồng/m2. Hay dự án An Hưng nằm ngay trục đường Lê Văn Lương cũng bắt đầu có dấu hiệu giảm sút từ 2 - 3 triệu đồng/m2 hiện đang được chào bán 76 - 78 triệu đồng/m2. Đây là dự án có mức giảm ít nhất từ đầu tháng 5 trở lại đây.

Phối cảnh dự án Geleximco Lê Trọng Tấn

Đầu tháng 5 đến nay, nhiều dự án lớn tại các khu vực nóng, giá bán đất nền cũng bắt đầu giảm. Điển hình như Thanh Hà từ 3 - 4 triệu đồng/m2, Geleximco Lê Trọng Tấn khoảng từ 4 - 5 triệu đồng/m2. Nhiều dự án chấp nhận giảm 10 – 15 triệu đồng/m2 có lẽ do nhà đầu tư quá cần tiền đã chấp nhận giảm giá để bán tháo hàng để trả nợ ngân hàng. Nhưng giảm mạnh nhất là vào giữa tháng 5, mức rao bán liên tục bị thay đổi, giá mỗi ngày một giảm. Do phải chống đỡ với chính sách thắt chặt tiền tệ và lãi suất cao, các nhà đầu tư muốn bán nhanh để thu hồi vốn trả nợ vì lãi suất ngày càng cao, trong khi đó người mua thì chần chừ chờ giá xuống thấp nữa. Mặt khác, các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán hiện cũng gặp trở ngại, các nhà đầu tư chủ yếu là đang trong giai đoạn chờ động thái của thị trường sẽ diễn biến ra sao.

Theo các chuyên gia, giá đất nền khu vực phía Tây giảm giá không phải là điều bất ngờ. Tuy bất động sản là chỗ ẩn náu an toàn của đồng vốn khi vàng và USD đang biến động như hiện nay. Nhưng kiểu tăng giá như đã diễn ra cách đây mấy tháng là kiểu thổi giá ảo, bất chấp thực tế tiến độ dự án và cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện. Không thể phủ nhận có một số nhà đầu tư đã nhanh chân đầu tư bỏ vốn vào những miếng đất ở phía Tây thành phố và kiếm bộn tiền qua các thương vụ mua đi bán lại. Nhưng trong bối cảnh hiện nay, thị trường ảm đạm, tính thanh khoản ít, bất động sản là chỗ chôn vốn mà không phải muốn bán là bán được ngay. Và cũng còn rất lâu nữa, đất nền khu vực phía Tây mới có thể tạo lập được mặt bằng giá mới bằng một đợt tăng giá khác.

Thị trường đất nền Tp.HCM - Đông Nam đảo chiều

Thị trường Tp.HCM bắt đầu xuất hiện những động thái khác thường vào giữa tháng 5, phân khúc đất nền bỗng nhiên tăng giá nhưng chỉ tập trung ở khu vực phía Đông Sài Gòn. Tiêu điểm nổi bật là khu vực quận 9 thuộc phía Đông thành phố, chứng kiến đợt tăng giá nhẹ và hình thành mặt bằng giá mới. Nhưng đáng chú ý hơn là đi kèm với sự tăng giá là khối lượng giao dịch cũng tăng lên, về cơ bản những dự án tăng giá chủ yếu là các dự án có cơ sở hạ tầng gần hoàn thiện và được bao bọc bởi mật độ dân cư tương đối ổn định như các dự án Gia Hòa, Khang Điền, Nam Long. Bốn tháng trước, nhu cầu mua đất nền ở quận 9 chủ yếu là mua để ở, thì nay đang có khuynh hướng đầu tư. Chính vì vậy, đất nền tại một số dự án chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng như dự án Phát triển nhà quận 3, Mẫu giáo trung ương 3, Phú Nhuận, An Thiên Lý cũng đang tăng giá 10 - 15%.

Mặt khác, một số khách hàng mua căn hộ vấp phải đề nghị tăng giá của chủ đầu tư đã đề nghị hủy hợp đồng và chuyển hướng sang đất nền. Mua nhà chung cư tại quận Thủ Đức và đóng tiền gần 50% giá trị căn hộ, vợ chồng chị Nguyễn Thị Nga nhận được đề nghị tăng giá của chủ đầu tư đã quyết định rút tiền về. Chị dự tính chuyển sang mua đất nền rồi tự xây nhà. Người phụ nữ này nhẩm tính: "Đất nền quận 9, Thủ Đức có giá từ 900 triệu đến một tỷ đồng, bỏ thêm 400 - 500 triệu đồng xây dựng là có đất có nhà. Trong khi mua căn hộ chung cư trị giá 1,2 tỷ đồng, tiến độ xây dựng chậm, đã thế lại còn đội giá thì quá mệt mỏi".

Khu vực quận 2 cũng chứng kiến sự tăng giá nhưng có phần kém hơn, giao dịch thành công không nhiều. Nguyên nhân của tình trạng này là mức thuế thu nhập cá nhân đang áp dụng trên địa bàn Quận 2 là 25% chứ không phải 2% như đa phần giới mua bán vẫn trông đợi. Số liệu thống kê từ VinaLand tính đến ngày 21/5 cho thấy, đất nền dự án quận 2 thuộc phường An Khánh, Bình An, Bình Trưng Đông, Thạnh Mỹ Lợi có mức tăng trung bình so với tuần trước khoảng 100 – 200 ngàn đồng/m2. Điển hình như dự án đất nền Phú Nhuận Epco lộ giới 10 -12 m, được rao bán 33,4 - 37,9 triệu đồng/m2, tăng 100.000 đồng/m2. Dự án đất nền Phú Nhuận, lộ giới 10 -12 m có giá thị trường cao nhất 34,2 triệu đồng/m2, tăng giá 200.000 đồng/m2 hay đất nền tại Đông Thủ Thiêm giá 19,2 - 20,7 triệu đồng/m2, Bình Trưng Đông Cát Lái có giá 18,7 - 21,2 triệu đồng/m2 cũng vào đợt tăng giá 100.000 đồng/m2. Các dự án đã hoàn tất về mặt pháp lý, dễ dàng mua bán cũng tăng giá. Những khu đất trống hầu hết là đã có chủ và phần lớn là nhà đầu tư thứ cấp.

Phối cảnh khu Đông Thủ Thiêm, Q.2

Riêng tại huyện Cần Giờ nằm ở rìa phía Đông Tp.HCM cũng đột ngột hút nhà đầu tư săn đất nền vào cuối tháng 4 đầu tháng 5 với mức giá 2,2 - 3 triệu đồng/m2 loại đất trồng cây lâu năm. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung của huyện, bởi lẽ theo khung giá đất của UBND Tp.HCM ban hành, đất huyện Cần Giờ được xếp vào hạng thấp nhất, trung bình vài trăm nghìn đồng một m2.

Phân khúc đất nền tại khu vực phía Đông tăng giá do nhiều nguyên nhân, một trong số đó là do cơ sở hạ tầng đang được phát triển khá tốt và nguồn cung đất nền trong thành phố ngày càng khan hiếm. Sắp tới đây, hầm Thủ Thiêm sẽ được thông vào 11/2011 thì khoảng cách từ trung tâm quận 1 của thành phố đến các quận cũng được rút ngắn thời gian một cách đáng kể, chỉ mất tối đa 10 phút đi xe máy. Điều này sẽ tạo ra một bức phá lớn cho thị trường đất nền tại khu vực này.

Hơn nữa, cửa ngõ phía Đông đang được thành phố đầu tư hàng loạt dự án đô thị trọng điểm như: Đường cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cầu và hầm Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ nối quận 7 với quận 2, mở rộng tỉnh lộ 25B, đường vành đai - Tân Sơn Nhất - Bình Lợi, mở rộng xa lộ Hà Nội… Ngoài ra, hai dự án khác là cầu Sài Gòn 2 tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên cũng sắp được xây dựng sẽ giúp cho khu vực phía Đông gần khu trung tâm hơn. Định hướng của thành phố là phát triển khu Đông trở thành “phố Đông” Sài Gòn, là trung tâm kinh tế - văn hoá, dịch vụ cao cấp, công nghệ kỹ thuật cao... Đây cũng được xem là trung tâm giáo dục của thành phố khi hàng loạt các trường đại học sẽ được di dời về đây.

Trong đó, hạt nhân sẽ là khu đô thị mới Thủ Thiêm rộng gần 1.000 ha, với định hướng là khu đô thị hiện đại văn minh được quy hoạch xây dựng đồng bộ, tập trung các trung tâm thương mại, ngân hàng - tài chính, các tập đoàn đa quốc gia. Khu vực quận 9 sẽ có trung tâm văn hóa, với trọng tâm là “Khu lịch sử - văn hóa - dân tộc” có diện tích khoảng 395 ha, trung tâm thể dục thể thao, công nghệ cao. Điều này khiến cho thị trường bất động sản khu Đông càng trở nên hấp dẫn hơn.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, sự tăng giá tại khu vực phía Đông thành phố thực chất chưa phản ánh được bản chất của thị trường, sự tăng giá chủ yếu theo cảm tính. Mặt bằng giá các dự án đất nền tại quận 2 đang có sự chênh lệch khá lớn. Cùng là đất nền lộ giới 10 -12m nhưng có dự án chỉ 19 - 20 triệu đồng/m2, nhưng có nơi lại hét giá giá 35 - 40 triệu đồng/m2.

Trái ngược với khu vực phía Đông, thì phía Nam thành phố không khí giao dịch khá yên ắng, tuy lượng người hỏi thăm và thăm dò thị trường đang có chiều hướng tăng lên. Khu vực quận 7, 8, huyện Nhà Bè, Bình Chánh đều đứng giá trong nhiều tháng qua. Số liệu từ VinaLand cho thấy, giá đất nền tại khu vực phía Nam Sài gòn đi theo chiều ngang, không hề có sự dịch chuyển nào.

Mộc Anh